周易天地论坛

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

搜索
热搜: 活动 交友 discuz
楼主: 王建奕
收起左侧

【经济趋势】中国房价结构性泡沫正在破灭

[复制链接]
 楼主| 发表于 2011-5-23 21:49:33 | 显示全部楼层
14、 认清“投资投机房属于供给”的本质,房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大,投资投机性买量小。”和“供给多少,就被需求吃掉多少。”的错误观点。

住房供给有5块:“开发商的供给”,“政府的供给”,“投资投机需求所转化的二手房供给”(富人买房是间接的供给,潜在的供给,未来的供给),“单位自建房供给”,“小产权房供给”。

自住性有效刚需是指近几年需要购买自用房而且有支付能力的购房需求。不是自住的不应该统计进来。当一个人“月供还不起”时就是突破购买力的极限了,就不是有效刚需了。以下几种不是自住性有效刚需:“更新改善性需求”是一套换一套,住房总量不增不减,不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是“母鸡增加”,是供给增加的表现,不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。春节一过,火车站和汽车站人山人海,里面有几个买得起百万的房子呢?老居民没有私房的基本上是低收入者,在等政策房。王石在中央二套说过,一般的中产也买不起了。未来的新移民也基本上是低收入者和一般的中产。投资投机者在房市扮演主角是不争的事实。其买入不是自住,是为了高卖而获利,所以买入后就转化为供给了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如,2006年开盘10万套,自住购房者买走4万套,投资投机者买走6万套,大家都说“供给10万套,被10万个需求都吃掉了”。揭开投资投机房的“供给本质”,将其归类于供给后,房市供大于求就清楚了。

自住性有效刚需只剩一种了。新房总价120万,因为按揭已收紧,需要首付50万,需要按揭70万。加上贷款利息,需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入13万的才买得起。很明显,刚需只剩“准富人自住性有效刚需”了。“准富人区”(接近富人的中产)里大多有房。6年前只需首付10万,不得不买的中产和家长为毕业生买结婚房的大多在一路追涨中买了,没有买的准富人是少数。由于近2年银行负利息,聪明人一般不会将大钱放在银行里,大致有3种情况:第一种是将钱用于实业,“忙钱”在房价高时不会撤资买房。第二种是投资于股票、期货和外汇的成功者,是投资投机高手当然看得出房市还在顶部,不会去买房。第三种是投资于股票、期货和外汇的失败者。期货和外汇是杠杆交易,难度大,介入的人少,当股民的最多。近一年来,股市大跌六成,股民被套得动弹不了。自住性有效刚需啊,你到底在哪里?满世界去找,以刀相逼也出不来足够多的自住性有效刚需!

自住性有效刚需是真正的需求,基本的需求。房价最终由其决定。更准确地说,自住性有效刚需的钱袋决定房价,决定盖房炒房者的最终命运。开发商推高房价, 自住性有效刚需日益减少,最终作茧自缚。如果房价上涨到“准富人家庭月供还不起”,最后一种刚需就被彻底消灭了。竭泽而渔,鱼儿没有了,渔夫也完蛋了。

15、 驳“我国人口特多,土地奇缺,不断增值。”的错误观点。日本的人均土地更少,地价房价照样连跌17年。

房子在30多年后就是一堆垃圾,所以炒房其实是在炒土地。问题在于:土地少是真话,土地奇缺是假话,奇缺使土地不断增值更是假话了。

土地供给短缺的谎话很容易识破。论刚需性,论稀缺性,论不可再生性,土地都比不上石油,而石油价不也历经了多次大跌。土地不但是可再生的,盖了拆,拆了再盖;而且可多子多福,6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子,拆迁改造后建高楼,总体上还可以放大1.5倍。1500 万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人,放大1.5倍,土地不外扩也不缺。

30年来,有的地价涨了500倍以上,已经涨过头了,已经要回调了。许多人还认为奇货可居,所以到处在晒地皮。2010年底,开发商囤地约10亿平方米,足够开发4年。

土地稀缺,房价就大炒有理吗?难道米价因为土地稀缺也大炒有理了?春节前后的火车票是不是也因为稀缺就大炒有理了?土地真的能不断上涨吗?上帝让不听话的人疯狂地快速地跑,跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人,我国是130人,东今更有发展潜力,地价照样连跌17年,跌幅 60%。

16、 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五、七套房。驳“人多房缺”的错误观点。

社会发达后,晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008年30岁,这些结婚需求已基本释放完毕,刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人,2000年下降到1379万人。12年下降了43.9%。根据《全国教育事业发展统计公报》,2010年与1996年相比,全国小学招生人数,从2524.66万人下降到1736.07万人,减少31.2%。目前,去世的主要人群是战争时期出生的。再过20年,去世的主要人群是建国后和平时期出生的(80后的父辈等),数量大增。这是一个不可逆转的“住房由一般过剩发展到严重过剩”的过程,表现为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多(/),“结婚购房数”(\)越来越少。发展到右侧“<状态”时,“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”,占到自住性有效刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。

在老居民里,2008年2岁的张小强和李小花,在25年后买1新房后结婚,各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后,父母还在世但55岁上下了。爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能:一是被看空者说对了,那时房价低,但出于“祖产不可减少”的传统观念,留5套是可能的。二是被看多者说对了,当时房价不低,由于80后的子辈正是中青年,有几份房租,还有拆迁费,就会七套还是七套,少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。

从人口结构来看,房价的下跌趋势将是长期的,不可逆转的。人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时,住房因为闲置和过时而丧失了使用价值;因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值;因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥,能值几个钱?

17、 大城市的住房,不管是静态还是动态都是大量过剩。 驳“大城市缺住房,房价还要上涨十几年”的错误观点。

把水杯里的石块(已有人入住的房子)拿出来,水杯里剩下多少水(尚未有人入住的房子)就一目了然了。看静态,我可以大声地说:“今天,总人口 1000万以上的所有大城市,睡在室外的小于1000人,说明99.99%的人住在房子里;尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” (例如深圳,闲置房数以万套,2008年8月挂牌待售房5万套,三年计划新建9.71万套社会保障性房,商品房在建和计划建的大于9.71万套)。今后 50年的任何一天,我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知:大城市里的住房,不管是静态还是动态都是过剩,毫无疑问的过剩,大于10万套的过剩,永远的过剩!不然,请你告诉我,哪个大城市,在今后哪一天,不应该说出这一句话?在今后哪一天,挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套?如果真的出现我不能再说这句话的那一天,一定是遇到大熊市使房价低得开发商只卖不想盖了。

在二线的E市,总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。
  1 2 ... 4 5 6 7 8 ... 12 13   
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-23 21:50:24 | 显示全部楼层
为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了?供给日益增多。因为钱好赚,大家都在八仙过海,各显神通,大干快上,快马加鞭。因为技术含量低,房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。过高的房价导致城市的人才外流,自住性有效刚需就减少了。过高的房价会降低城市化的速度,导致出租房过剩。

做长期投资,在20年里,要历经许多政策风险,例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里,谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市?在20年里,面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让遇到一种,就亏大了。E市的炒房者是在“住房稀缺,奇货可居,先出租,待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。平日里,风平浪静,大家都不急于卖出。但是,高处不胜寒,一旦大风险到来,买者因为而恐惧,“每年自住性有效刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机,68万套潜在的供给就像“笼中虎”上街,就像堤坝崩溃而洪水奔涌而出,就像股市的“大小非”,卖盘汹涌,竞相杀价,夺路而逃。68条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早,看谁跑得快,看谁杀价杀得狠了。

18、 目前超低的房租投资回报,是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。

买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了,收益只有租金了。目前,房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”

总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42,即42年回本,即市盈率42。2008年8月,沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下,足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能!

投资回报为何会超低?当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多?超低的房租投资回报,是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认,只能证明:你的贪心已经使你失去了理智和判断力。

19、 六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多,最终会被消化掉”的错误观点。

对E市的预测,“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。

“六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套(三十六万人) + “六年里租房结婚等原因净增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出而净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出而净减租房”6万套 = 42万套。

“六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31%。这是讲原理,讲趋势,是大概的数字。从中发现的问题有:

“租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一个必然的趋势,所以“租民搬出人数”较多。近几年建造了大量的新房,开发商不可能倒到海里去,不可能留着自己住,只有卖不出的价,没有卖不出的房,所以“由租转买搬出租房”的很多,有10万套。政策房欠帐十几年,“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的很多,有6万套。合计16万套。

“租民接班人”相对较少。经济大势困难,倒闭和内迁的企业不少,闹民工荒,城市化放缓,“新移民增加租房”较少,只有6万套。租房结婚只有2万套。

“租民搬出人数”大于“租民接班人数”,于是“可出租房过剩率”逐年增高。从总量上说,现住民99.99%的人住在房子里,“尚未有人入住的房子”(包括闲置的和新建的)就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民,所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“六年后尚未住人的可出租房”19万套 * 6人 = 闲置出租房够114万人租用。买方市场越来越明显,租价不得不降价并形成趋势。买房投资投机既赚不到涨价回报,也赚不到租金回报,就会纷纷卖出,房价就走低了,所以说,租价成了房市长期降价的发动机。

20、 几年后,只有较新的住房才租得出去,目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置,放得越久越值钱”的错误观点。

六年后,新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形,新格局,新装修。六年以后,最近几年建的房子与当时的新房相形见绌,越住越没面子;房子设施破旧,越住越不方便,就像5年前买的电脑一样已经过时了。

现在房子紧俏,是宝贝,老房子也能租出去。对E市预测, “六年后可出租房总体过剩率”为31%,只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时,因为“年纪较大”和“色衰”,“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40%。

“可出租房”过剩不可怕,可怕的是未来不断升高的趋势。E市, “六年后可出租房总体过剩率”31%,“十年后可出租房总体过剩率”35%。然后,“近几年建造的可出租房过剩率”可能55%,大量闲置,无人问津。大多数被迫退出租房市场,要卖出价太低,等拆迁还要一二十年,成了“弃之不舍,食之无味”的鸡肋。于是,租价将在“竞嫁”中一路走低,房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-23 21:51:04 | 显示全部楼层
21、 价值规律比人强。只要有信心,有耐心,就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。驳“房子价高有理,不可能便宜”的错误观点。

经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律,投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品,它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看,盛极而衰,物极必反,过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时,价格升高到4元。大家少买了,政府调控了,获利多使得种植量增多了,然后价格就自然下降到2元了。

价值规律威力无比。开发商残酷无情,炒房者兴风作浪,扰乱了房市的正常秩序,使价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”,只要是人,贪心和恐惧都是一样的,一样是“孙猴子逃不出如来佛的手心”。在牛市里,高估时车水马龙,人们神差般地贪心地追高再追高;在熊市里,低估时门可罗雀,人们鬼使般地恐惧地抛售再抛售。于是,价值规律比人强,房价里的大部分水分就被挤掉了,价格就接近价值轴心了。

价格以价值为轴心,围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的,只要有信心,有耐心,就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么,价值轴心在哪里呢?6年前,二线的H市房价在价值轴心下边,每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在竟然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”(涨4000)。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有,许多行业的利润小于5%,美国开发商只有5%的利润,所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加3300元,市场就给足面子了。

价值轴心7000元是可能见到的,这是各方都能接受的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有领会,市场是不断波动的,价格取舍因人因时因地各异,买点的计算还有多种(房价收入比、房价租金比、波浪理论。市盈率、对比收益率等),买点有多个,所以你可以综合分析,纠偏修正后做出自己的价格判断和买卖决策。

22、 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。

中国人爱“赶集”,爱“凑热闹”,遇到大便宜,总是疯狂地争先恐后地往前冲,然后吃亏了就像潮水般地退去。事后才明白大家都像三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。30年来,玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资,炒卖过走私货,炒卖过国库券,炒卖过君子兰,炒卖过手机,炒卖过进口汽车,炒卖过城市户口,炒卖过原始股凭证,炒股,炒外汇,炒期货,炒黄金。哄买过的确良布,哄买过火柴盐巴,哄买过家电,哄买过摩托车,哄装过电话,刚哄买过房子,正在哄买黄金。N年之后呢?

三十年河东,三十年河西。再好吃的美食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。一种生意特别赚钱,大家都来做,不久就洗牌。百分之几百的利润降到保本,降到亏本。社会是不断发展的,不断创新,常炒常新,有了热门花样来炒,老花样和冷门花样的价格就回落了。按同档次和按全市月平均收入来说:1988年买一台18英寸彩电,需要10个月的工资,现在1个月买2台。1992年前后买一部手机,需要40个月的工资,现在1个月买 2部。那钱花得真是冤啊。几年后,肠子都悔青了。炒房已是昨日黄花,炒房危及民生,不会长久。永远的热门的是股市。不信就看西方国家!

23、 “住房扩销普及”很像高考招生,分批录取,价格越来越低。驳“房子像老酒,放得越久越值钱”的错误观点。

社会生产力在不断发展,任何国家任何高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品扩销普及”之路。开发商也将要走“住房扩销普及”之路。不信?你看“手机扩销普及”:20年前只有1%的人用得起手机,现在60%以上的人在使用,从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工、普工,已经普及到清洁工,一万多元降到几百元。你再看“汽车扩销普及”,1976年连中央大首长的儿女家里也没有私家汽车,现在普及得到处在堵车。

从原理上说:某市每年盖5万套商品房。2010年,处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起120万,开发商就一套卖120万。第2年,处于 “准客户圈”顶层的有6万人买得起100万,就卖100万。第3年,处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起80万,就卖80万。“住房扩销普及”像高考招生,从高分往低分,分批录取,不断往低层次普及。较有钱的先买先走了,留下来的“准客户”消费层次越来越低,价格就不得不每年降低。30年前高考录取率在 10%以下,现在60%以上。所以“班长”可能有熬到买得起的那一天。但是,投资房(就像汽车一样)存放的时间越长越不值钱,就像清华北大来招不走,本二也不走,“过了这个村就没有这个店”,等到的将是本三。投资投机者坚持就是失败。

“住房扩销普及”过程中囤积严重。表面上目前“处长”才买得起,实际上连“班长”的住房也建好存放在炒家手里了。炒家不知道“产品普及”是 “放之四海而皆准”的经济规律,想赚“高额保管费”,在做“老酒放得越久,价值越高”的黄粱美梦呢。我很弱小,很无奈,很着急,但是给我撑腰的是比大官更大的老天爷(经济规律)。为何要急呢?等待普及吧,坚持就是胜利。
  1 2 ... 6 7 8 9 10 ... 12 13  
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-23 21:53:32 | 显示全部楼层
24、 张三们拿的已经是最后一棒,傻瓜才会去替死。驳“有房在手不愁卖”的错误观点。

“炒房搏傻游戏”玩不下去了,大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在2010年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。扣除税费利息消耗后,2年才实赚到20%。炒房者李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道,以前309万可买10套,赵五凭感性就不可能接手。李四们说:“张三们拿的已经是最后一棒,傻瓜才会去替死”。

炒房者自己怎么死的愣是不知道,只因不懂“下棋要看后三步”。有个幼儿园的题目:树上10只鸟,打下来1只,还剩几只?都吓破胆了,都逃命了。

25、 汇率可能先升后贬,房价奇高,热钱只出不进。驳“人民币对美升值,对内贬值,热钱大量流入,房价必涨。”的错误观点。

目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前状况有许多相似:美元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。美国大幅减息,大印美元,逼人民币对美元升值,从而将更多的美元赶进我国。美元必需兑换成人民币才能流通,于是我国不得不对应地加印人民币,所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话,会导致更多的美元流入。无法加息,于是通胀难控,经济恶化,进退两难、苦无良方, 如果房价继续上涨,就会引狼入室、火上浇油。

金融大鳄索罗斯说:“凡事总有盛极而衰的时候,大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要把这个国家的经济成果吃掉。

赌人民币升值的热钱不可能只进不出,撤退是迟早的事,大进之后是大出。人民币不可能一直升值,升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价,大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。

热钱是玩过日本、泰国和越南的老手。一线城市的房价收入比是美国的4倍以上,难道热钱不懂高位应该逃顶,是高唱《死了也不卖》的呆头鹅?房市可能几个月也变现不了,难道新热钱是傻瓜,不知套牢万般苦,还要往里冲?新热钱不肯买,老热钱要卖,所以房价必跌。

26、 政府不能随心所欲。“政策多变”必然导致房价上下大波动。驳“政府说了算,要涨就涨。”和“政府获利多,对房价下跌不会不管。”的错误观点。

客观规律不以人的意志为转移。珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价像海水,有潮起必有潮落。房价股价像荡秋千,有时高有时低,荡得越高,回落的惯性就越大。政府是上帝,也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。面对客观规律的惩罚,政府所能做的只是尽可能地降低对经济的伤害。政府能随心所欲的话,地震为何不能预报?政府无所不能的话,腐败、污染就不见了。

在管理经济中,政府管理有个老毛病叫“政策多变”,病症是“打摆子”。运用市场手段来管理时,“一放就乱”。比如股市由998点大涨到 6124点,股票鸡犬升天。房市也一样,热气腾腾,牛气冲天!“一乱就管”,运用管理手段来调控,收紧银根,不断加税。“一管就死”,比如股市见大顶 6124点后最低跌到2284,跌去62.7%。同一个屋檐下,房市岂能独善其身,上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。

房价已涨4倍,政府趁早碰破它只是中跌,任其大涨会大跌。不软着陆,就会硬着陆。政府不会坐以待毙,炒高房价就是搞地上悬河,不主动把小卒(房市)收拾了,别人(外资或天老爷)会来收拾你的大车(经济和金融)。丢卒保车是人在江湖,身不由己啊。任其大涨就是用大红包欢送短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴,后患无穷。如果热钱大撤退,釜底抽薪后房价会暴跌,发展成果将被洗劫一空。如果股价房价在热钱撤退之前大跌三五成,就形成关门打狗,为我所用。股价房价需要献身。舍不得孩子套不到狼(热钱)。要么大跌套住热钱,要么热钱逃走房价大跌,迟早都要大跌一回。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-23 21:54:08 | 显示全部楼层
27、 放任唐家山堰塞湖不断上涨,只堵不疏,后果不堪设想。驳“政府应该救市”和“经济会大损失,所以什么价格都可以降,只有房价降不得。”的错误观点。

可能成为“亿元负翁”是开发商一直喊“救命”的根本原因。按一套住房来说。总价100万,开发商有40%即40万的利润。熊市一来,跌 40%,利润就全部没有了。自有资金和股金投入20万,贷款和借款40万元。贷款和借款按平均年利率10%来计算,一年需要付出4万元的利息,其他费用2 万元,共6万元。熊市一来,中跌后阴跌再阴跌,成交量稀少。按国外的情况,熊市大多在5年以上 * 6万元 = 每套亏掉30万 * 500套 = 亏损1.5亿元。为了“救心”壮胆,最近,在心虚恐慌的“猪圈”里深入开展了学习“猪坚强”的活动,但收效甚微。救市之声不绝与耳,就像救护车鸣叫声一阵一阵不断传来,明明是生病住院了,你还在说“他明天要去跳高夺冠”,不是无知,就是在忽悠人。

一切处于高位的东西都具有可怕的力量,这在物理上称为势能。政府救市就是堵堰塞湖,是死路一条。政府不愿看到“涨得越高,危害越大”的后果,不得不提前疏导。要么主动泄洪(不死人),要么被动等着崩堤(死人)。四川省长要选哪一项才能保住官帽子?如果再次上涨,那也是回光返照,拉高出货,那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。放任水位继续升高,势能就越大,一旦垮塌,死的人就多了,损失就大了。房价上涨20万元,那么下落的势能小,不会跌。上涨100万元,那么下落的势能大,会大跌。一旦大跌,就像一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,惯性太大了,谁也阻挡不了。看股市吧,大跌再“救市”就不灵了,只是增加价格运动的摩擦系数而已。

专家说:为了经济发展和金融安全,房价不能跌。那就听你的,让房价不断上涨吧,结果呢?今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重,更不可收拾。小孩高烧到39度,刚降到38度,专家就大叫:“医生,不能再降了。”医生回答说:“不降就会再高烧到40度去,那要死人的。”专家的小孩在树上越爬越高时,他难道会大叫:“往下爬会摔断腿,你继续往上爬吧,爬得越高越安全。”怎么惩治专家?让他骑自行车,8小时不歇息地上坡,累死他。专家需要胃开刀,不开刀会有生命危险,开刀会暂时影响身体,过后更健康,他怕痛怕花钱而拒绝治疗,对吗?

28、 银行按揭是杠杆毒药。“按揭击鼓传花”被叫停后张三们拿着最后一朵花。驳“银行永远会支持房市炒作”和“银行按揭是对房市的最大支持。”的错误观点。

银行按揭是房价大涨的最主要因素之一。假设有100套房要卖,有150个人要买。其中100个人能承受30万的价位,50个人买不起。卖价定在30万,房子就供求平衡。这时,“半路杀出一个程咬金”,银行说:我可以贷款7成给大家。于是,卖房者和炒家乘机一步一步地将房价涨到100万了,30 万房价就成了30万首付。

“按揭击鼓传花”是这样进行的:银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的301号房抵押按揭30万,涨价后卖出。接手的王二用此房按揭50 万,涨价后卖出。接手的张三用此房按揭70万,首付30万,总买价100万。结果:一是搞出通货膨胀,二是房价大跌时,按揭者可以把房子推给银行,银行就成为大输家,所以这场“游戏”的“出资人”不得不最早逃跑。现在,按收入把关,李四们只能贷到40万,加上自己的30万,总支付能力才70万。于是,张三们100万买入的房子就成了最后一朵花。

按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位;房贷到高位会放大亏损,是“杠杆毒药” ,药性一发作就会躺倒一大片。炒家购买1000万的房子,自己只有300万,按揭700万。房价跌了40%,房子的市价降为600万,那就死定了。3个月未交按揭款,银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价,拍得550万,自己的300万不见了,还欠银行150万,成为“百万负翁”,被银行列入“黑名单”,没有东山再起的机会,永世不得翻身。房价涨时,放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时,放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重,到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-23 21:54:50 | 显示全部楼层
29、 物业税将逼出房市“大小非”,是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台,出台后房市也没事。”的错误观点。

只有交税的怕税多,没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面,已有的税费不少了,未来的有物业税、房屋空置税, 房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里,卖家许多税可以转嫁给“孙子”,在熊市里,卖家是“孙子”。

房价下跌,用天价地盖房就亏本了,土地就流拍了,“卖地财政”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对像少,吃不饱,弊端多,背骂名,不可持续。“吃物业税”的对像是人海。这是国际通行,名正言顺。已经空转多年,像自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起,炒不起,不合算,将像股市“大小非”一样卖盘汹涌,10万套投资投机房抢过独木桥要卖出,就像城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。

30、 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退,盘久必跌。驳 “我们有中国特色,泡沫不会破。”和“盘整小跌后还要上涨”的错误观点。

炒房者说:“我们有中国特色。”好啊,上天管不了你?不遵循规律的事,中国人以前没少干,最后上天(规律)都使我们付出了惨重代价。2008 年3月,著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲说:“按照现在的收入,房价涨得过高过快,就会出现泡沫,而泡沫早晚是要破掉的。连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破,我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”

大自然春夏秋冬,四季轮回,万物闹腾,生生死死,符合规律,自然天成。房市,去年是如火的夏天,今年是落叶的秋天,明年是寒冷的冬天。炒房者,去年猛如虎,今年骑老虎,明年逃如鼠。开发商,去年神气像老爷,今年憋气当孝子,明年叹气如乖孙。即使是创造了天地万物,安排了四季轮回的上帝,也无法改变客观大势,何况只能顺势者生,逆势者亡的凡胎肉身之人。于是说:目前的房市难救,无法走回烤人的夏天。转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹,只是小炒家的单相思。

自行车上坡必然是:逆水行舟,不进则退。每分钟只踩5下,即小于所需要的最小速度时,一定会倒退。房价上涨速度小于每年5%时,钱就会流到投资洼地去,一段时间后就会下跌。所以,有价无市时,高位久盘必跌。自行车上坡一定要“把吃奶的力气也使上去”。下坡不需要用力,靠惯性就会越来越快。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时,不要相信“大家都在做长期投资”,小量就会大跌。

有的人看到房价上涨,甚至预测房价会上涨,心里就很慌张。我相信价值规律,心静如水。万有引力,涨得越高,回落的势能越大。弹簧拉得越高,回缩力越大,回落的位置越低。

31、 房市“已是悬崖百丈冰。”“雄关漫道真如铁。”“山重水复疑无路。” “路漫漫其修远兮。” 驳“房市不会有熊市,小跌后还要再涨”的错误观点。

涨价涨得通货膨胀,涨得怨声载道,涨得调控不得不真抓实干,冬天的害虫不被冻死,来年的收成怎么能好? 利空满天飞,恐慌气氛弥漫。广深跌势吓人。围城外的人不想进去,大家听说过“新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹”的股言,都在袖手旁观。围城里的人想出来,叫卖声一个比一个高。“冬天”里,房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨,跌时就会超跌。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。下跌的第一年,跌去15 万,外加资金成本损失5万,共损失20万。下跌的第二年,共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌,阴跌再阴跌,不反弹。熊市不言底,“敢问路在何方”?“识时务者为俊杰”,“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房,几人能顶得住?

顺势者昌,逆势者亡。不要逞能地“犹有花枝俏”。“吾将上下而求索”就会被套住。小李抄底抄在了地板上,却没想到还有地下室;小王抄在了地下室,没想到下面还有地窑;小张抄到了地窑,没想到下面还有地狱;地狱又分18层。“山重水复疑无路”,不到大底不放量。早买一个月就多亏1万,越跌越没人买。晚卖一个月就少赚1万,越跌越有人要卖。兵败如山倒,直至物极必反、否极泰来,才会“而今迈步从头越”。

不信的人先看过2008年股市走势图再来反驳。股市是经济的晴雨表。2010年10月股指6124点,之后血流成河,2008年8月19日 2284点,跌去62.7%。不少绩优股和许多房地产股跌剩20%,皮不包骨,惨不忍睹。同一个屋檐下,同一个经济大背景,“防人之心不可无”啊。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-25 14:47:38 | 显示全部楼层
可怜的中国房奴 砸锅卖铁也要买房的五大原因

www.eastmoney.com2011年05月24日 05:55搜房网
手机免费访问 eastmoney.cn|字体:|我有话说 查看评论(4)


  在中国最恒久不变的一个奋斗主题就是买房,问问那些待嫁或是待聚的80后们,哪个不是为了房子的事情而犯愁,结婚必须有房成了丈母娘们对未来女婿的硬性要求。父母的血汗钱,自己多年来打拼的点点家底都毫无保留的捐给了中国的房地产事业,如此一来,中国的房价可谓一路飚升,没办法,谁让中国人口这么多,又人人都对房子情有独钟呢?。
  而老外可能就更加不理解我们中国老百姓的这种买房情结。只要手里有钱了,就会贪得无厌的买套房,导致中国房价的一路飙升,刹车都很难。如果用房价收入比来衡量我国的房地产市场,它已经进入了畸形发展时期。那我就从以下几个方面来稍稍解释以下为嘛大家喜欢买房。
  1、城市化进程的加速,使住房需求升温
  我国正处于城市化加速阶段,大量的农村人口向城市转移。预计2011年或2012年左右中国将城市化率将达到50%,这会使越来越多的人口流进像北京、上海等经济实力强、发展水平高的大城市。城市中常住人口和户籍人口的快速增长,就还加大人们对于住房的需求。户口制度使房子与人们的教育、医疗、社会保险捆绑在一起,没有户口到了城市还得遭受警察的盘问,并且还要花钱办暂住证。这些都迫使人们不得不买房子来应对和解决这些问题,尤其是北京这样的城市。拿学区房来说,如果有一套学区房,那孩子可以上很好的小学,上了很好的小学就意味着可以上好的中学,上好的中学就意味着可以考上好的大学,上了好的大学就意味着可以找到好工作有一个好的未来,这样一个良性循环是每个人向往的,因此虽然学区房的价格越来越高,但是买的人还以热情不减。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-25 14:48:21 | 显示全部楼层
2、“成家立业”的催生作用
  目前,80后已成为住宅消费的主要力量。80后是我国的主力军,而他们正处于结婚或生子的人生重大转折阶段,而中国人的传统观念是结婚需要房子、有小孩后需要属于自己的房子。“成家立业”是中国人的五千年文化积淀下来的传统思想,家的概念比任何国家都重,因而拥有一套属于自己的房子,成为不少老百姓的理想和目标。正如目前流行话“丈母娘推高了中国房价”,丈母娘点头答应将女儿嫁给你的首要条件就是有房子
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-25 14:48:59 | 显示全部楼层
 3、思维观念的作祟
  现在,在中国有权的或没权的、有钱的或没钱的,都把房子作为财富的主要象征,作为奋斗、追求的目标,自己有了房子,还要为子孙准备房子。想到拥有几套房后就成了百万千万富翁了,还可以给子孙留意一笔财富。另一方面,随着我国现代化进程发展,人们觉得闪婚和离婚是很正常的事。因此,闪婚率和离婚率越来越高,这无疑会增加住房需求。还有,我国正在进入老龄化阶段,由于年轻人和老年人生活方式和思维方式的差异,使年轻人希望拥有自己的空间,所以我国原来的那种大家庭开始向小家庭转变,住房也就越来越多。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-25 14:49:33 | 显示全部楼层
 4、中国人买的不是房子,买的是面子。
  从这个方面我们就可以看到中西方思维范式的巨大差异。在西方,租房是很正常的事情。西方人喜欢自由和随遇而安的生活,即使他们结婚或是有了孩子,租房的也不在少数。西方人不以租房为耻,他们更希望根据自身的发展,选择合适的地方。他们不会单独为了结婚而买房,对他们来说,买房一般是作为一种财富的积累或是家庭理财的手段。
  在我国,租房是很没面子的一件事,而我们中国人又把面子看得非常重要。中国人爱面子,相互攀比心强,朋友、同事、邻居,有房没有房还大不一样,这也使得人搭肿脸充胖子,为了自己能很有“面子”,没有房子想买房子,有房子的想多买几套房子。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-25 14:50:30 | 显示全部楼层
 5、投资投机需求
  近些年房地产市场的快速发展,使部分人从中受“益”良多。投资投机客炒房暴富的羊群效应,使得很多人趋之若骛,也想分得一杯羹,毕竟这钱来得轻松,助长了人性中不劳而获的心理。当其他人看到这些炒房客的暴富,而自己辛辛苦苦工作收益和他们的相比确是少得可怜,因此,在几年一些生产企业把资金都投入房地产市场。另一方面,物价不断高涨,如可才能确保自己口袋里的钱不贬值,成了老百姓考虑的问题。在中国,老百姓投资的渠道是非常有限的,所以在高房价的带动下,买房成了我们老百姓首选方式。
  其不然我也自惭我也是购房中的一个,那时候家里还算富裕,爸妈就买了新房了,我刚刚留学回国在京城三环方庄那里买了一套商住两用房,其房价是也是攀升不减。当然,人的心理是很难猜测的,以上是现在人们买房的主要方面,也包括本人我在内,可能存在一些其他的方面,但不管原因是什么,我们老百姓都应该认清房地产市场不要盲目投资。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-6-13 22:49:14 | 显示全部楼层
中国房价毁灭了年轻人的爱情 最终将摧毁文明






中国房价毁灭了年轻人的爱情 最终将摧毁文明
www.eastmoney.com2011年06月13日 06:04秋风中国经营报
手机免费访问 eastmoney.cn|字体:|我有话说 查看评论(0)

  6月4日,西班牙《世界报》刊文《遏制全球经济的爱情》,讨论了中国人的婚姻观念与全球经济的关系。按照中国传统,单身男子要想结婚就必须是自己房子的主人,而在今天,买房子需要一大笔钱。这就迫使很多人大幅度削减消费开支,而拼命存款。而中国是全世界最有潜力的市场,如果这个市场上的消费被抑制,全球经济就会停滞。
  这家西班牙报纸的话,只说对了一半。不错,现在的年轻人确实把购买住房当成了结婚的前提条件。但这绝非什么传统,而完全是新生事物。在我印象中,农村青年经常是在结婚后多年,经过自己奋斗后,才有能力建房的。而在城市,就在几年前,人们在结婚的时候,大多数也是没有自有住房的,最多只有单位宿舍,或者租赁的房屋。


  但在过去几年,也就是房地产业迅速膨胀的时期,拥有自有住房变成了结婚的前提。这种观念之形成,首先与计划生育政策有关。现在进入婚龄的年轻人,尤其是城镇人口,基本上是独生子女。独生子女政策对家庭结构、进而对人们的观念产生巨大冲击,比如,父母只养一个孩子,则家庭内部的关系必然变成父母服从子女。因为没有其他孩子,父母也就很容易把自己的全部积蓄花费在独生子女身上,这包括为孩子买房提供首付款。
  当然,买房成为结婚先决条件的一个更为重要的原因是房价疯狂上涨的趋势,以及房地产制度所造成的整个社会对于房价将会持续大幅度上涨的预期。人们的想法很朴实:现在咬咬牙,还可以付得起房子的首付。而房价每年上涨20%,那么,再过五年、十年,即便收入增多,也有一些积蓄,也根本买不起了。因而,理性的决策就是结婚的时候购买房子。这是一种恐慌性购买决策,而根本不是什么刚性需求。
  这样的新习俗,真是一个巨大的讽刺。几十年来,主流文化都在赞美青年,青年身上最可贵的地方,就是他们的独立自主精神。从社会角度看,其中一个重要指标就是不依赖父母。但是,就在这个国家最为开放的时代,青年人对父母、家庭的依赖,却比任何时候都要严重。一项统计表明,在中国,人们购买首套住房的年龄是27岁。假定他们18岁上大学,22岁毕业,仅仅工作5年,他们当然不可能具有购买房屋的能力,连首付款也拿不出。这笔钱出自他们的父母。上一代人为下一代人的住房付款,这种情形恐怕是文明史上的奇观。
  年轻人因此而早早地住上了自有住房,但是,这个国家的精神因此而大大地委靡了。高房价带动的房地产繁荣,似乎推动经济高速增长,地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们,都从中获利巨大。但是,这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高,不仅正在制造巨大的经济泡沫,也在摧毁社会的活力,因为,它在年轻人的身上施加了空前的重压,让他们变得委靡不振。
  首先,把住房变成结婚的条件,毁灭了年轻人的爱情。因为,当年轻人结婚的时候,每个人都会考虑对方父母向自己提供首付款的能力,这样的计算会让人们的结婚决策,变得扭曲。
  中国的高房价正在毁灭年轻人的想象力。本来,大学刚毕业,没有结婚或者刚结婚的那一段,是人生的一个特殊阶段,他们可以吟诵诗歌,可以结伴旅行,可以开读书会。但现在,年轻人从一毕业,就必须为购买住房做准备。首先,他们在毕业的时候,就必须选择一个立刻可以挣大钱的职位,而根本不考虑自己的兴趣。他们为了挣钱而选择职业,而不是为了实现自己的梦想。其次,在获得这样的岗位后,他们必须努力工作,拼命攒钱,而不敢有丝毫懈怠。因此,年轻人从大学一毕业,就成为中年人,像中年人那样为了柴米油盐而精打细算。他们的生活,从一开始就是物质的,世故的,而不能体验一段浪漫的人生,一个可以面向心灵的生活方式。
  最要命的是,当代中国的房地产制度从根本上抑制了年轻人的创业精神。最简单的道理,年轻人创业总需要一个办公室,或者需要一间铺面开设商铺,但是,居高不下的房租,让他们无法迈出这第一步。
  应当说,目前风行中国城镇的房地产开发模式,正在从根本上摧毁小企业的生长空间。在原来的城镇格局中,小型商业是非常容易生存的。很多房屋是个人所有,完全可以采取前店后住的方式,经营成本很低。但政府在城市改造中,普遍采用大规模成片开发的模式,实现了土地产权的转移,由此推动商铺价格陡涨。这样,小型商业根本没有存活的可能,很多年轻人,尤其是那些没有上过大学的年轻人,将不可能有自行创业的机会。
  最后,高房价将毁灭家庭,从而摧毁文明的细胞。父母支付首付款,年轻人需要支付月供。这是一笔沉重的负担。这样的负担会让年轻人以过于沉重的心情看待生活,包括看待生儿育女。过去十年,有越来越多的新婚夫妇作出了不生育的决策,其中非常重要的原因就是房屋的压迫。很可能,房价快速上涨的城市,人口已经在负增长。这样,城镇未来将有很多不完整的家庭,中国的小孩将会越来越少,最终,这个文明就会随着老龄化,而日益丧失活力。
>>每日机构资金流向分析 新一代行情中心:全球市场尽收眼底 手机快速查行情



分享此文至财迷已有0条评论我有话说

> 其他网友关注的新闻:






标签 房地产开发 中国房价 西班牙 独生子女 房地产业 | 编辑标签
标签 房地产开发 中国房价 西班牙 独生子女 房地产业 发表 取消

回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-6-14 22:13:48 | 显示全部楼层
陈宝存侯宁面对面确认北京五环内房价跌50%赌局

2011年05月24日 10:34
来源:凤凰网房产
字号:T|T2208人参与87条评论打印转发凤凰房产房产讯 近日房价是否将迎来拐点成为媒体讨论的焦点,2011年5月23日凤凰网房产举办题为“房价拐点到了吗?”的高端沙龙,在沙龙上独立财经观察家侯宁与亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存,首次面对面确认两人关于“2012年底北京五环内平均房价跌50%”的“赌局”。

房价能否下跌两人各执一词

侯宁坚持认为“2012年底北京五环内平均房价跌50%”,在侯宁看来房地产市场与股市有一定的相似性,目前的房地产市场基本是一个投资市场,而在一个投资市场中,价格的走势往往由预期决定。房地产市场经过多轮调控下,人们对房价下行的心理预期正在加强。侯宁特别提及谢国忠的观点,美元的走强将刺破中国房地产市场的泡沫。

陈宝存则认为房价不会下降,原因就是住房是建立在稀缺的土地资源上的,而中国城市化的城市化历程才刚刚起步,目前中国的居住水平还很低,这些都决定了中国的房地产市场还有长期的发展空间,由此来看房价不可能降。

面对面确认赌局

陈宝存与侯宁的赌局在网上曾流传一时,两人对赌的起因源自侯宁最初在微博上的论断。侯宁认为未来两三年房价会跌得一文不值,中国想象中的“城市化推动的楼市”已开始崩溃历程。但是陈宝存则对这种论断进行了抨击。他在微博上发言称,“最近谢国忠牛刀等人又开始叫嚣房价大跌,而且比每一次都疯狂,他们叫嚣的房价大跌80%,简直是痴人说梦。” 之后两人约定对赌,北京五环内房价,与2010年11月13日相比,2012年是否会大跌50%。

2011年5月23日,两人在凤凰房产直播室相遇时,双方仍然坚持自己的观点。侯宁不但坚持自己的观点,同时他还表示之前预测的“2012年底北京五环内平均房价跌50%”,现在看来,这现象可能要提前,在2011年年底时就有可能出现。陈宝存则坚持自己的观点,供求决定房价,目前刚性需求,房价下降的可能性几乎是零。两人在网上隔空论战之后,首次面对面确认赌局,约定赌一桌酒席,不少于250人参加,花费不得少于2.5万。

开发商称年底是个坎

对此凤凰网房产采访了业内的开发商,业内人士表示现在虽然房地产企业有资金的压力,但是房价下降50%的可能性不大,年底前会是一个坎,如果政策继续加紧的话,开发商的对资金回笼的预期加大,那时会出现大量的打折促销楼盘,但不太可能出现把价格压低到50%。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-14 20:44:28 | 显示全部楼层
国务院常务会议部署五大措施加强房地产市场调控

www.eastmoney.com2011年07月14日 15:34中国政府网 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(182)   温家宝主持召开国务院常务会议 分析当前房地产市场形势 研究部署继续加强调控工作

  国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。(点击查看>>>影响股一览)

东方财富通手机炒股软件 某些股割肉出逃肯定会后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   会议指出,今年以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施,着力推进保障性安居工程建设,取得初步成效。多数城市房价涨幅明显趋缓,投机投资性购房需求得到有效抑制,部分房价过高城市出现稳中有降态势。截至6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡,有的地方开工率较低,社会资金投入保障性住房建设的措施不完善,工程质量、分配管理等方面还有待加强。(专家观点>>>叶檀:5000亿元资金离开楼市 巨资到底去了哪里)

  会议认为,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。

  一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。

  二要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度,切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

  三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

  四要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

  五要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管,完善房地产市场信息披露制度。

  -------------------------------------------

  楼市僵局已破 部分一线城市房价环降

  7月13日,国家统计局新闻发言人盛来运向记者表示,房地产调控已经初见效果,部分一线城市房价环比下降,大多数一线城市房价环比涨幅收窄,下半年随着保障房大量入市,房地产调控效果会更加明显。

  北京链家地产测算,6月全国商品住宅平均价格为4864元/平方米,环比5月下降8.1%,是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米,环比5月上涨42.6%,涨幅扩大30个百分点。

  链家地产首席分析师张月表示,6月份全国房屋交易量上升和房价环比下降说明房地产调控已经迎来了“价跌量涨”的阶段,历时1年多的房地产调控僵局终于被打破。

  调控效果显现

  北京市房协一位负责人向记者表示,北京市主要城区和新城区房价已经出现明显下降,北京市正在统计有关数据上报,结合北京市制定的年度房价调控目标,就房地产调控做阶段性成果上报。

  盛来运向记者表示,房地产调控效果最明显的是一线城市,尤其是北京等一线城市,6月份房地产市场出现了比较明显的价跌量涨的情况。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,从全国数据来看,虽然销售面积依然呈上涨态势,但房地产调控已经初现成效,销售上涨出现了明显分化,较具代表性的一线城市持续萎缩,而部分没有限购的二三线城市则是上涨的动力。

  记者调查发现,北京、上海、广州、深圳等一线城市的成交量持续萎缩。其中,北京上半年商品房期房住宅市场销售量同比下降15.7%。

  而房地产调控成效,还表现在全国的土地市场变化上。

  根据《2011年1—6月全国130个城市土地市场交易情报》报告,上半年,全国130个城市住宅类用地成交面积为1.6亿平方米,同比减少6%。成交的楼面地价均价为1451元/平方米,同比下跌13%。

  僵局已破

  张月表示,房地产调控效果显现一般会经历:量价僵局——价跌量涨——量价齐跌等阶段,而第一个量价都不动的阶段是最困难的,也是考验调控政策耐力的。按照上述三个阶段的走势,接下来会是价跌量涨的阶段,而这个情况在6月份的成交当中体现最明显。

  根据国家统计局公布的数据,今年上半年住宅销售面积39805万平方米,同比增长12.1%;销售金额20657亿元,同比上涨22.3%,增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势,开发商以价换量后的效果逐渐现象。

  与此同时,虽然成交量已经回涨,但在多重压力下,开发商仍将面临很大的资金压力。根据统计局公布的数据:上半年房企到位资金40991亿元,同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%,为2010年连续18个月最低。

  张月认为,降价销售仍将是下半年的主调,价格有望迎来拐点。

  虽然量价关系已经出现积极变化,但是房地产调控效果仍然需要加强,突出表现在三四线城市房价上涨势头明显,部分一线城市降价动力不足,与此同时,通胀的压力又给房地产调控带来新的压力。

  中国房地产研究会副会长张国强表示,上半年的销售主要由市场的刚需支撑,而就销售范围来说,北京、上海等一线城市成交量萎缩明显,而三四线城市成交量飙升从而拉高整体数据。

  而进入下半年,在上半年刚性需求、改善性需求依然旺盛的基础上,CPI的走高可能激活楼市的投资信心,迎来投资客的回归。

  对此,张大伟表示,历经了一年多的房地产调控已经骑虎难下,面临下半年的楼市反弹的威胁,房地产调控或持续加强。

  住建部政策研究中心副主任秦虹表示,此后政府将在房地产调控政策上做好政策储备,稳定房地产市场,保证调控效果。

  日前,住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(以下简称《通知》).

  张大伟指出,根据上述通知,房地产调控范围已经不止于买卖市场,更延伸至租赁市场,这在一定程度上说明了年内房地产调控力度不会放松。

  而根据有关数据,截至7月份,11大重点城市的存货总量高达63.4万套,环比上涨0.9%。其中北京的新房住宅库存量已逼近11万套,创今年新高。

  张大伟表示,库存量的增加表现了买方市场将逐步掌握主动权,如此将影响部分等待政策缓和的开发商的价格心理,预计三季度房地产市场将继续萎缩。(21世纪经济报道)
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-23 09:40:48 | 显示全部楼层
传多地拟推限价令躲避限购

www.eastmoney.com2011年08月23日 07:33每日经济新闻
手机免费访问 eastmoney.cn|字体:|我有话说 查看评论(0)


  备受期待的“限购令”扩军,或因中央和地方政府的博弈而难以尽如人意。
  按照住建部的要求,8月20日之前,各省住建厅需要将所辖各城市上半年房地产市场调控工作情况报告上交,上交内容包括 “是否采取必要措施限购”。若严格按照上述时间推进,这些与限购有关的反馈目前业已上报。


  但截至目前,具体的限购名单尚未公布。而与此同时,在山东、河南、广东、四川等省份,已出台或拟出台“限价令”的消息却先后传出,其目的或在于规避“限购令”的波及。
  与此前相比,住建部在“限购令”扩军过程中的态度并不强硬。在其印发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中,虽然制定了5项限购标准,但同时也在结尾处注明“限购期限可暂定到今年年底”。这也意味着,如果限购范围从今年9月开始扩大,那么新增城市的限购期限仅为4个月。与此同时,5项限购标准也并非一成不变。上述文件强调,地方政府可保留对“具体标准进行适当修改”的权利。
  一位匿名专家向《每日经济新闻》记者表示,与保障房建设中签订“军令状”的严厉程度相比,住建部在限购政策的制定中,态度明显“缓和”。究其原因,一方面是由于各城市发展阶段不同,房地产市场形态各异,住建部难以直接圈定一些城市实施限购,只能将操作空间留给地方;另一方面则由于“限购令”对地方房地产和经济发展 “杀伤力”巨大,个别城市的利益受损较大。
  据统计,当前已推行 “限购令”的城市有41个,其中35个为省会城市、直辖市和计划单列市。而限购最为严厉的4个一线城市上月新建商品住宅价格已全部停涨,这是最近3年来的首次。
  地方政府显然也不愿意被纳入最新的限购范围中,有的省份还曾传出拟制定 “限价令”以规避即将到来的“限购令”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此分析表示,“限价令”仅仅影响价格,非但不抑制需求,反而能刺激需求;而“限购令”则直接影响到需求,很可能对市场产生重创。
  以限购政策最严厉的北京为例,自今年2月出台 “京十五条”半年来,北京住宅市场成交量比之前萎缩近半;与去年同期相比,跌幅更达到了58.8%。主流观点认为,地方政府力推“限价令”,主要是为了避免受到更严厉的“限购令”波及。
  在中央与地方的博弈之中,原本被寄予厚望的 “限购令”扩军可能难以尽如人意。此前,包括链家地产、北京中原地产在内的机构纷纷发布报告,预测新纳入限购的城市可能超过30个。但在杨红旭看来,新增的限购城市最终可能不超过20个。其中以东部城市、热点城市周边的二、三线城市为主。
  在多数分析人士看来,限购仍是当前调控房地产市场的最有效手段。根据国家统计局的数据,在全国70个大中城市中,实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%,其余31个未限购城市则上涨0.14%。原国家统计局经济师姚景源上周也表示,应加大二、三线城市限购。
  杨红旭还认为,与新增的限购城市相比,更应该关注已有限购城市的强化执行。因为现有限购城市的市场容量大、政策辐射效应明显,应从严执行限购政策。


分享此文至财迷已有0条评论我有话说

> 其他网友关注的新闻:
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-23 11:19:54 | 显示全部楼层
备战“金九银十” 开发商推盘果断降价犹豫


2011年08月23日02:02新华网我要评论(87)
字号:T|T




转播到腾讯微博


为迎接传统楼市销售旺季“金九银十”的到来,开发商已着手做准备。而记者了解发现,开发商在积极供货的同时,价格上仍不愿采取更为主动的调整。业内人士表示,下调价格才能取得量的突破,开发商在价格上的固守只会让自己面临更大的库存压力。
供应量明显回升
为了抓住今年最后一个跑量契机,开发商已开始蓄势。从德佑地产提供的统计数据来看,上海楼市供应量近期出现明显回升。上周(2011年8月15日-8月21日)上海全市商品房供应面积为27.50万平方米,环比前周上涨34.9%;其中商品住宅供应面积为20.28万平方米,环比前周上涨20.4%。
高端房方面,上周有两个高端项目获取了预售证,其中华润置地九里园在四月推出的前一批房源仅售出一套的情况下,再度推出47套大平层房源。上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示,高端住宅和大户型房源受调控影响相对较大,令不少高端项目放缓了开盘脚步,但随着楼市“金九银十”的到来,尤其是汤臣一品等顶级豪宅于近期相继出现成交,刺激不少高端住宅入市试水。高端项目选择在此时入市,豪赌“金九银十”出货的意图十分明显。
价格僵持 成交低迷
记者发现,开发商加大供应量的同时,价格方面并未采取较为主动的调整。相关统计显示,上周上海商品住宅成交均价为2.24万元/平方米,环比前周上涨2.4%。自楼市调控以来,上海楼市均价始终保持在2.2万元以上高位岿然不动。当然,在价格僵持的情况下,成交量也依然在低位徘徊,上周上海商品住宅成交面积为13.72万平方米。
从目前情况来看,上海仅部分供应集中的板块有较大的价格下行压力,一些市中心高端项目报价依然在10万元/平方米以上,这也导致全市均价居高不下。
开发商出货压力趋大
德佑地产研究主任陆骑麟认为,从最近两周推盘量的逐渐回升可以看出,不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备。可以预见的是,未来数周的推盘量将出现明显的上升。不过供应量的上升,并未能使成交量摆脱低位。“在调控加码、购房者降价预期日渐增强的情况下,开发商却没有对价格做出调整,使得市场陷入僵局。”陆骑麟说。
业内人士表示,随着推盘量的逐渐上升,已经处在历史高点的商品住宅存量将进一步提升,开发商面临着越来越大的出货压力。如果楼市调控再有实质推进,存货量大的区域将率先出现价格下调。
上海证券报
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-23 11:21:06 | 显示全部楼层
从目前情况来看,上海仅部分供应集中的板块有较大的价格下行压力,一些市中心高端项目报价依然在10万元/平方米以上,这也导致全市均价居高不下。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-23 11:23:06 | 显示全部楼层
在一些人看来,从价格上反映:上海是高高在上的天堂,村镇是水深火热的地狱了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-8-23 13:21:00 | 显示全部楼层
  
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-9-2 09:57:55 | 显示全部楼层
十大城市房价一年来环比首降


[总理继续喊话 楼市恐怕扛不住]

[通州“地王”楼价跳水] [上海楼市迎6年来最淡8月] [北京8月住宅成交创三年新低]
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|Archiver|手机版|小黑屋|周易天地论坛 ( 粤ICP备17011743号

GMT+8, 2019-8-19 22:42 , Processed in 1.191044 second(s), 38 queries .

Powered by Discuz! X3.3

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表