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楼主: 王建奕
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【经济趋势】中国房价结构性泡沫正在破灭

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 楼主| 发表于 2011-11-9 19:29:33 | 显示全部楼层
多地房企变招应对房价下行趋势 部分降幅达40%

www.eastmoney.com2011年11月09日 10:22经济参考报 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(60)  

 当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看,继一线城市部分楼盘降价后,降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受《经济参考报》记者采访的业内分析人士认为,调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。

  调控

大资金流入个股(11/9) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   持续从紧已成定局

  国务院总理温家宝日前表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是继国务院常务会议后,中央层面又一次强调继续严格执行政策,巩固调控成果。

  事实上,一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中国指数研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示,11月首周楼市继续走低,当期监测的35个城市,28城市楼市成交量同比下降,6城市成交量降幅在50%以上。

  但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示,将加快推进房产税的实施,下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制,加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮,银行严控开发贷等。

  珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价,主城区范围内实行限购。业内人士指出,珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。

  中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松,目前来看持续到明年已经成为定局,期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”

  中国社科院经济学博士马光远持同样观点,他说“现在整体的价格趋势已经非常明显,经过一系列的调控,无论是70个大中城市还是重点城市,房价已经基本停涨,包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动,这说明一系列调控措施起到了作用,有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策,房价都会是整体向下的趋势”。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,与2008年相比,尽管整个楼市的调整幅度未必会更大,但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌,按照这种降温态势,预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”

  降价

  房企普遍变招求生

  上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后,近期全国房企打折促销的信息接连不断。中国房产信息集团总裁周忻告诉《经济参考报》记者,房产电子商务平台EJU网站此前与万科合作在深圳以特价房打响促销战后,又与龙湖地产在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源,5天内卖出20亿元,9成房源被认购。”

  据记者了解,万科、龙湖、星河湾等企业目前都有不同程度的降价促销楼盘项目,其中部分项目降价幅度在20%至40%。“降价”已成为开发商眼中的敏感词,由于上海、深圳等地房价下降遭遇业主“维权”纠纷,由此引发退房潮后,开发商的降价手段变得更为灵活隐蔽,除了传统的打折促销策略,还在尝试其他招数以价换量。

  周忻告诉记者,包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。周忻说“当前房地产形势已经明朗,现金为王、流水第一的经营理念更为重要,公司可以低调,营销不能低调!”

  数据显示,EJU电商网站近期在全国10个城市累计上线92个新房项目,成交897套房源,成交面积逾6万平方米,金额超过10亿。

  除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园也开始“变相降价”,部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。

  张大伟分析称,“从目前市场情况来看,市场供应已经出现了相对过剩,所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市,在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大,预计跟进的降价项目会明显增加,降价潮将更加普遍。”

  出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上,此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后,二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向《经济参考报》提供的数据显示,当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%;主城区成交均价从8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。

  除杭州外,成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中,成都降价幅度大部分在5%至10%之内,降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%,近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%至15%。

  在重庆,进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称,目前重庆市场上大力促销的,最多的还是大企业,这是因为重庆没有限购,只要开发商愿意降价,出货速度就会很快。

  中原统计数据显示,接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示,在A股上市的房企中,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。

  收紧

  房企资金链深度承压

  在政策持续高压之下,房地产企业的资金链也不断收紧。W ind统计数据显示,2011年三季度,146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元,同比下滑22%。从净利润指标看,146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97 .1亿元,同比下滑了25.5%。

  上市房企业绩下滑的背后,是销售不畅、库存高企的惨淡局面。以“万保金招”四大龙头企业为例,截至8日,除招商地产外,万科、保利、金地均已公布了10月的销售数据。数据显示,10月单月,万科实现销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,同比分别下降23.18%和33.33%,这已是万科销售额连续第三个月同比下降。

  保利地产和金地集团同样也面临着销售同比下滑。保利地产7日发布公告称,10月份公司实现签约面积56.94万平方米,同比下降26.79%;实现签约金额54.20亿元,同比下降39.27%。同天,金地集团公布的销售数据显示,10月公司实现签约面积19万平方米,同比减少38.1%;签约金额26.7亿元,同比减少29.4%。

  受销售持续低迷影响,上市房企存货压力进一步增大。W ind统计显示,三季度末,房地产板块146 家公司存货达1.22万亿元,较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。从三季度的数据看,146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元,而在去年同期则为负的51.5亿元,同比大幅下滑272.2%,其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

  东莞证券研究报告认为,行业融资困难、成本增加,面对资金与业绩双重压力,大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大,销量难以大幅增长;同时随着房价向下,房企利润将受到压挤。因此预计2011年以及2012年房地产企业业绩增速将出现放缓。

  北京一家上市房企资深人士告诉《经济参考报》记者,种种迹象表明,房地产调控政策将继续保持从紧,去库存压力仍将继续攀升,在限购等政策影响及越来越多的购房者降价预期增强的情况下,适度降价或许是比较理智的选择。公司管理层已经在考虑如何应对未来半年内可能出现的量价齐跌的风险,财务策略也更加注重稳健。
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 楼主| 发表于 2011-11-9 19:37:00 | 显示全部楼层
许小年:房价高企的真正原因

www.eastmoney.com2011年11月09日 08:46许小年中国证券网 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(26)
许小年(资料图)

  2011年11月5日,中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年在搜狐企业家论坛年会上表示,房地产调控政策持续时间,取决于中央政府和地方政府之间的博弈结果。要想从根本上解决中国房价过高的问题,政府应认真的考虑取消18亿亩耕地红线,进行土地制度改革,建立土地供给的一级市场,让市场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候让更多的土地进入市场,来平抑楼价和地价。以下为演讲实录。

大资金流入个股(11/9) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   今天我演讲的切入点是,从社会的角度来看房地产这些年的风风雨雨。中国的房地产搞到今天,问题越来越复杂。原因就是,我们从来没有看到像房地产这样一个市场牵动这么多人的神经,从来没有一个市场交织着如此众多人的利益。除房地产市场以外,号称拥有亿万股民的A股市场,前一段时间占据了很多媒体、报刊的头版。但是,房地产市场比股市更加复杂,因为有更多人的利益参与其中。

  中央政府与地方政府目标、利益不一致

  两者博弈最终决定调控政策持续时间

  从城镇居民来看,没有房子的城镇居民辛苦挣钱,希望能够获得自己的房子。而有了房子的城镇居民,他已经选好了楼盘地段,热切的期盼房价的上升。同样是城镇居民,但他们在房地产市场的利益是不一致的。政府层面上,在房地产市场的利益也是不一致的。中央政府要以安居乐业作为小康生活的标志,中央政府在房地产市场中的诉求是小康社会的健全。地方政府近年来越来越依赖卖地收入和与房地产有关的税费弥补日益扩大的财政赤字。地方政府希望房价高、地价高,中央政府希望房价低、地价低。在这个市场上毫无疑问,地产商的利益在里面。

  在这个市场上银行也有利益。银行在这里找到了优质客户和个人客户。按揭贷款,曾经是银行优质的资产。现在银行都在准备应对房价下跌带来的坏帐风险。金融机构圈在了房地产市场里。钢铁行业、水泥、建材、家电,多少行业的兴衰也取决于房地产市场的状况。但实际上还有一个最大的利益相关方我们没有提到,在媒体上也很少有报道,那就是中国的农民。他们是中国房地产市场中最大的利益相关方。但是由于他们的声音微弱,理所当然的被其他利益参与者削弱了。我们在讨论房地产政策的时候,这些政策的变化会影响到各个阶层、各个方面的利益,最大的利益相关方我们不要忘了是中国的农民。

  在这样一个利益博弈中,博弈的主导者是政府,中央政府和地方政府拥有着别人没有的公权力。他们是房地产市场中的强势群体,其他人都是弱势群体。这两级政府的诉求和他们的利益平衡,最终将决定博弈的结果。为了尽快完成小康社会的建设,中央政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策,是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入,地产商不得不降价销售。在调控政策初见成效,却传来了政策松动的信号。政府官员、主管部门都在媒体上放出风,说调控政策是迫不得已。也有一些学者讲,调控政策在将来有可能要退出。为什么有史以来最严厉的调控政策在刚刚出现效果的时候,就传来了松动的信号?我个人猜测有可能是地方政府的游说。

  在房地产市场进入寒冬以后,地产商明显的减少了拿地的数量,放慢了开发的速度。我们最近听到一些消息,土地流拍、土地一级市场上,地方政府的卖地收入大幅度下降。基层、各级政府的资金紧张程度并不亚于地产商。多年形成的地方政府对于土地财政的依赖,房地产市场的箫条、对于地方政府财政的冲击,对于地产开发商的冲击,应该是等量齐观的。

  正是因为地方财政的紧张,我们看到了最近有几家地方政府获准发行地方债券。这是我们国家财政体系上的一个重大变化。根据现行的法律,地方政府是不允许发债的。这次他们拿到的债券发行权在法理上都是值得推敲的。如此重大的财政体制的变化,应该是通过全国人大的讨论才能够开始试点。在这个利益博弈中,严厉的调控政策开始发生作用。它像一柄双刃剑,在降低房价的同时,使得地方财政面临着巨大的压力。而地方和中央在房地产市场上的博弈,将决定调控政策还要持续多长时间。但是很遗憾的是由于缺乏数据,我们现在无法对地方财政做出较为准确的估计。也不知道这个博弈进行到什么程度,在房地产政策上就会出现一些变化。这个不确定性并不是因为事物发展不确定性,而是因为我们做研究的没有数据。不知道现在进入调控期以后,地方政府的财政到底紧张到什么程度。我们国家财政方面的数据非常少,做研究能够做出准确的估计是比较困难的。

  多元利益进行博弈完全正当

  政府不宜再“替天行道”

  在效率的层面上我们也看到,这个政策引起的利益冲突。当房价出现明显下跌的时候,不少地方出现老业主打砸售楼处的“维权”行为。对于如此错综复杂和相互冲突的利益根本不存在所谓的社会一致的利益。任何一项政策出台都会有人受益、有人受损。往往最不幸的结果是无人受益,有人受损。

  我们分析房地产市场上的利益博弈,并不是为了预测政府的政策和房价走势。而是想说明一个观点,我们搞市场经济三十多年了,发展到今天,我们必须要意识到一个问题。就是在市场经济中如何去兼顾多元利益,市场经济的国家是承认和尊重多元利益的。这是市场经济本质的特征。我们承认多元利益,尊重多元利益。按照现行的法律和法规,只要是在现行的法律法规框架之内,多元利益进行博弈完全是正当的。但是我们很少意识到多元利益之间的冲突。多元利益之间的博弈,今天已经不可能用传统的方法来解决了。要想维护社会公平、正义,政府不能再像传统社会那样替天行道,为满足一部分人的需求,以社会的名义去伤害另外一部分利益。任何政策对于价格和其他方面的影响,结果作用于社会上,都是有人受益、有人受损。

  最近在控制通胀的努力中,我们也看到政府采用行政手段调控价格。我本人一贯反对用行政手段调控价格。当动用行政手段调控价格的时候,我们同样看到有人受益、有人受损。强行把价格压下去,消费者受益,企业受损。在市场经济发展的过程中,在多元利益发展的过程中,政府如果还像在传统社会那样,以代表社会全体利益或者多数利益的身份出现,采用行政手段干预市场的话,势必引起社会公平性问题。老业主砸了售楼处。从法理上来讲,这叫做没有契约精神。但是,为什么他要去砸售楼处?我们设想一下,如果A股市场上价格下跌,股民会不会去砸证券公司营业部?在我看来,两者的区别在于市场的涨涨跌跌那是市场力量决定的。楼市的涨涨跌跌是由政策决定的,是由行政手段决定的。我认为这是两者的区别。老百姓是有契约精神的,他们尊重市场的结果,但是他对人为的结果是有非常强烈的个人看法。当然,他们今天不会去砸政府的办公室而去砸开发商的售楼处。这并不是一个完全市场化的结果,而是带着很多的人为因素在里面。

  协调多元利益法制体系长期缺位

  政府充当利益协调者缺乏公信力

  我们当前的尴尬是,市场经济发展起来了,多元利益已经形成了。多元利益的格局已经几十年了,但是到目前为止,我们还没有建立起协调多元利益的法制体系。只能依靠政府作为利益的协调人。政府作为利益的协调人,不是一个市场经济中的长远解决方案。因为政府自己在市场中也有利益,政府的利益往往和社会的利益相冲突。有着自己的利益,在市场中博弈,也就是吹着哨子的裁判,自己是在球场上踢球的。这样做所产生的后果是人们对政府公信力产生怀疑。

  而在法制体系中,每一个利益群体都有着平等的发言权。博弈的各方根据一致同意的规则和程序进行决策。无论对自己有利与否,每一方都必须接受决策的结果。必须接受这个博弈的结果。这些年房地产市场的起起伏伏,我感觉到我们现在还没有找到一种协调多元利益的方法,大家普遍接受的方法。政府充当利益的协调者,这中间存在着非常多的问题。

  建立新的利益博弈平台打破僵局

  也许会有一些朋友批评我。说中国社会就是这样,你为什么老设计这些理想的、无法实现的解决方案。一个以法律为基础的公平的博弈平台,建设不是一天两天的事情。但是如果我们不建立起这样的法制体系,现在这样的纷争局面又会持续下去。改革是很困难的,但是不改革困难更大,不改革,问题更多。你总是要想办法打破现在的僵局。打破现在的僵局就是要建立一个新的利益博弈平台。大家都能够认可的,认为是符合社会公正原则的利益平台。目前的情况,因为缺乏这样的利益平台,政府和政府之间,政府和民众之间,民众和民众之间关系出现了紧张。如果没有替代方案,这种紧张还会持续下去。这种紧张与不断平衡是政府的政策制订背后一个致病源。

  社会目前的状况大家也都看到了,不用我多说,我们并不预期在一夜之间就建立起这样的法规体系。但是建设这样法规体系的第一步是关键的转变。我们需要跳出习惯性思维的框架来分析这个问题。逐步在讨论和争论中形成社会共识,来搭建一个新的框架。

  土地供给不足造成房价高企

  18亿亩耕地红线产生土地稀缺预期

  在目前格局下,以限购和限贷为主的调控政策,不仅无法协调各方利益,而且在我看来,没有什么机会行使这个政策的初始目标。过去的历史已经证明,每次调控之后,房价出现短暂的下跌,下跌之后又是报复性反弹。

  第二个观点,价格是由市场的供给和需求决定的。是由预期的控制和需求决定的。调控政策暂时压制了需求,但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求还在那儿,只是暂时的压制住了。随着人口收入和城镇化提高,对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上,价格肯定是一路上涨。我们分析一下需求方的因素,人口、收入、城镇化都是要逐渐提高的,不可能下降。调控政策不可能使人口增长下降,不可能使收入增长下降,不可能使城镇化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房价,关键是要有足够的供给。在中国这样大一个国家,房价这么高是没有道理的。世界上高房价的地区都是存在天然屏障,土地供应无法再增加的情况下,房价才能持续的上升。比如说香港的中环,就是一个岛,这个岛上的土地已经开发完了,而需求在不断的上涨。因此港岛的房价从总体趋势上来说是节节升高。纽约的曼哈顿,它是一个半岛,三面环水。曼哈顿的土地已经开发完了。但是随着经济的发展,需求还在不断上涨。除了这些天然屏障造成的土地供应的限制,其他有着比较深度土地的经济发达区,我们没有看到持续性的房价上涨。

  我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应的控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩红线。起码是从预期上牢牢的建立起了土地稀缺,从而房产稀缺的概念。土地供应不增加,需求这一端,人口收入城镇化都在提高。房价肯定要上去,为了提供一个长远的解决方案,应该认真的考虑,取消18亿亩红线,认真考虑土地制度改革。建立起土地的一级市场。目前土地一级市场是由政府垄断的,真正的建立起土地一级市场,能够让市场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场,来平抑楼价和地价。

  在多方利益博弈的房地产市场上,我们现在还缺乏一个协调各方利益的公平、公正的平台。博弈的最终结果,在很大程度上取决于中央政府和地方政府之间的关系。第二,要想从根本上解决中国房价过高的问题,要从改革着手,要更多的面向市场,以改变的思路寻求突破,避免过去出现调控,暂时下跌,随后报复性反弹这样一个历史的循环。
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 楼主| 发表于 2011-11-13 14:59:12 | 显示全部楼层
房价下降,谁不高兴?

随着调控的持续深入,多地楼市迎来降价潮,房价下降成为趋势。北京师范大学房地产研究中心主任董藩在微薄表示“房价降了,86%的家庭会不高兴”,引起各界的热议。房价真的降了,你高兴吗? [全文链接] [网友评论]

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温家宝:我们目标是要使房价回归到合理价格
11月6日,温家宝在圣彼得堡说:“房地产调控已经进行了两年,一些重大的措施都已经出台,房价总的形势还处于僵持阶段,但是这一个月来也开始松动。”温家宝特别强调,对于房地产一系列的调控措施,绝不可有丝毫动摇。“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” [详细]


楼市降价大潮来势汹涌 房价下行无悬念
10月国内数个重量级的地产商不约而同地将旗下在售项目大幅降价。据分析,之所以选择在这个时候降价,一是因为政策调控毫无松动迹象,近日相关部门表态强化了这一预期。“使房价回归到合理的价格”已不单纯是经济领域的问题。因而,房价下行是必然的,对此不要有任何怀疑。 [详细]


一二线城市房价松动 房企称明年中之前还会降
目前,全国一线城市的房价已经开始出现松动。今年5月、6月开始,前两年房价上涨最快的北京东部区域如通州楼市房价率先松动。此外,在深圳、广州等地,万科、恒大也开始降价走量。降价现象向更多城市蔓延,降价求量正是当前一二线城市的普遍状态。 [详细]
调查
  
1.你现在买房了吗,有几套房?
买了,有一套以上
买了,只是自住的一套
还没买属于自己的房子

2.房价下降,你高兴吗?
高兴
不高兴
无所谓
其他

3.你希望房价下跌的幅度是多少?
10%以内
10%-20%
20%-30%
30%-40%
40%-50%
50%以上

   

.房价下降多数人会不高兴?董藩称房价下跌将有86%家庭不高兴 遭贺铿抨击
北京师范大学房地产研究中心主任董藩7日晚间在微博上表示:“房价下跌,约占家庭总数的4%~6%的无房家庭会高兴;未婚但考虑买房的人,约占城市人口10%的家庭会高兴。而剩下的86%的家庭、银行、地方政府、财税部门都不会高兴。”对此,全国人大财经委副主任委员贺铿在微博上猛烈批评。[详细]

禹晋永:房价下跌会让少数人高兴多数人痛苦
中国世代投资集团董事局主席禹晋永11月8日在评论经济学家董藩的微博时称,让房价下跌是少部分人高兴大部分人痛苦的事情。禹晋永称:“希望房价下跌的人和那些宣传房价下跌的人,你们希望房价下跌多少?40%、50%或者更多?那我用你们希望下跌的价格收购你们家、你们父母家的房产怎么样?能够赔钱卖给我的是真君子,不敢卖的是真小人。”[详细]

张贵林:应相信北京市政府 跌多了也不高兴
住总集团董事长张贵林表示,建议想要在北京五环内或者是四环内买房的人们现在就买。“应该相信北京市政府,房价会稳中有降。”张贵林说,房价是由产品的供求关系决定的,涨和跌都是市场规律。涨多了肯定要往下降一点儿。但是涨多了大家不高兴,跌多了大家同样不高兴。 [详细]

房价真的降了,人们并没有表现出想象中的欣喜。有人愤怒地要和开发商“同归于尽”,另一些人则陷入了新一轮的纠结。
.房价下降到底动了谁的利益?开发商:利润变少 降价或致市场信心涣散
降价,这是一个艰难的决定。一边是业绩的压力,另一边则是老业主的“怨气”。然而,真正让开发商所担忧的,是即使降价也无法促成成交。例如倪建达便指出了这一轮调控和2008年明显不同,市场信心的涣散可能引发降价也卖不动房子的艰难局面。[详细]

地方政府:卖地收入减少 土地财政无法持续
土地成交低迷对地方财政收入影响特别大,特别是二、三线城市。短期来看,地方财政收入的减少非常明显。长期来看,中央及地方政府都考虑到土地财政的不可延续性,都在考虑怎么转型。[详细]

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在全国楼市一片限购之下,开发商通向购房者的唯一渠道终端——售楼处,在降价后遭遇到了老业主空前“围攻”。一些参与“围攻”售楼处的业主称,他们背负着大量的外债和银行信贷,因此很难接受房价在短时间内出现单价数千元的下跌。[详细]

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温州投资客纷纷抛售在沪房源套现,大幅度的让利空间令沪上二手房市场出现恐慌,而这也仅仅是一个开端,未来三个月内温州炒家抛盘或越演越烈。[详细]

朱中一分析,楼市遇冷的最大受害者,其实恰恰正是一些地方官员,“房价下降,不仅仅意味着当地GDP跟着缩水,官员的政绩也要跟着缩水。在这种情况下,不排除某些为官之人,由于担心开发商走投无路,寄希望于‘盛世危言’,试图借此维持以往官商共赢、百姓吃亏的局面。”
.房地产调控须“伤得起”房价拐点不能成调控拐点
调控的长远目标是“促进房地产市场长期平稳健康发展”,与此相关的土地招拍挂、房产税、房地产信息系统等制度改革还刚刚起步,不少还在探索中。如果放松调控,楼市还是会回到过去的轨道上,房价必然会大幅反弹,甚至超出前一次的水平,坚持两年的调控将前功尽弃。[详细]

楼市去泡沫化刚刚开始
近期多地银行上调首套房贷利率、银监会重申银行资产抗跌性、一些大型房企在部分地区降价促销。诸多迹象表明,楼市调控效应正在显现。从中长期角度看,目前的价格调整可能只是刚刚开启房地产市场去泡沫化序幕,只有进一步挤压泡沫,再次去库存化,房地产市场潜在风险才有可能完全释放。[详细]

正视房地产调控风险和副作用
各地房地产价格都在下跌,与房地产市场相关的42个产业都会受到不同程度的打击。这种趋势已经出现,有的已愈加严重,企业裁员也已经开始。总之,在房价下跌的同时应该考虑好对其引起的大批企业的萧条、冷落、失业率的提高有充分的警觉和思想准备。[详细]

楼市调控的目标是要建立健康、有序、规范的市场。
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任何一种改革,都不可能让所有的人都“高兴”。要使楼市“长期平稳健康发展”、使房价回归理性,必然会损失一部分人的利益。也只有这样,才能避免更多的矛盾产生。
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 楼主| 发表于 2011-11-17 13:46:40 | 显示全部楼层
“限”得最狠 “摔”得最痛 珠三角楼市僵局被打破

www.eastmoney.com2011年11月17日 02:55刘宏鹏 潘建 朱文彬上海证券报 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(271)


  佛山“限购门”、中山“限价令”、珠海“双限令”……

  珠三角城市的房地产调控政策你方唱罢我登场,且一令紧似一令,堪称“限”得最狠。(点击进入>>>微博热议房价)

主力资金流入个股(11/17) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   “5985元/平方米一口价,不限楼层、不限朝向,任你挑。”

  年关将至,这是广州一处楼盘的最新降价举措。7月份的时候,该楼盘已有打折优惠,均价还在7000元以上。而今年年初,同样的楼盘,接近9000元的均价一度令许多购房者望“房”兴叹。10月以来,珠三角多地楼市动辄六成、八成的成交量降幅直接带动房价走低,可谓“摔”得最痛。

  记者调查发现,房价直降30%,对于珠三角的买方而言,已是一场无限接近的梦想,因为就连作为卖方的多家地产商也不得不忍痛承认:我们可以接受。

  限购—限价—双限,调控声声激起珠三角楼市风云。

  11月10日,广东省中山市发布《关于稳定我市新建商品住房价格的意见》,截至今年12月31日之前,将限价标准定在5800元/平方米。

  “有效期”仅为52天的限价令,究竟是为了一拳击中高房价命门,还是地方政府苦于应付调控任务而给出的“拍脑袋”政策,一时引发舆论热议。

  恰恰就在最近一个多月的时间里,前有佛山限购闹剧——本欲放松限购,但不到一天宣布暂缓,被称史上最短命政策;后有双限令突袭珠海——限购、限价双管齐下,楼市再挨当头一棒。

  “从雷声大、雨点小到雷声大、雨点也大,”在业内人士看来,珠三角城市的楼市调控充分折射出高层控制房价的决心,也把地方政府欲压还保的纠结心态反映得淋漓尽致。

  眼下,这场博弈的天平俨然倾斜。

  从深圳到广州再到珠海,新开楼盘大规模降价初现端倪,二手房成交降至历史低谷,房产中介开始大规模倒闭。天平的另一端,购房者变得更为理性:降价未必就出手,观望观望也不迟。

  看调控

  一场“纠结”的接力赛

  既要完成调控任务,又得确保土地收入,在本轮史上最严调控过程中,地方政府很是纠结,珠三角地区表现尤甚。

  广东中山市政府11月10日下发文件称,即日起至2011年12月31日止,中山市新建商品住房交易按以下要求执行:单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的,市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续。

  仅仅52天的有效期,如此限价令更像是“救急令”。而在业内人士看来,中山市政府的这种纠结心态在珠海“双限令”中也有所体现。

  从11月1日起,珠海市执行双限新规,本市户籍居民家庭、可提供税缴及社保证明的非本市户籍居民家庭,在香洲主城区内只能新购1套商品住房。此外,住房平均价格超过2011年度房价控制目标的,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

  “看似严厉,但细究之下也不过是温柔一刀。”国信证券研究员向记者分析,首先,珠海选在11月开始执行限购、限价,显然是为了避开传统“金九银十”的销售旺季;其次,限购仅仅针对香洲主城区,而且“新购”一套即是原本有房的还可以再买一套,影响有限。

  中山、珠海之外,佛山限购的“一日游”闹剧更是将地方政府的纠结心态表现得淋漓尽致。

  今年3月18日,佛山成为广东省第一个出台“限购令”的二、三线城市,时隔不到7个月,佛山市住房和城乡建设管理局突然在10月11日上午发布通知,宣布次日起放宽限购。消息一出,批评铺天盖地。10月11日晚11点半左右,佛山市房管局再发通知,宣布暂缓放松限购。

  “佛山放宽限购的闹剧以急刹车的方式收场,一方面反映了中央政府的调控决心,另一方面也体现出,实行限购政策对地方经济的影响确实非常大。”世联地产研究总监王海斌说,不然佛山也不会想要顶风放宽限购。

  记者调研发现,仅以佛山市政府所在的禅城区为例,受房地产调控影响,今年上半年该区契税收入是唯一负增长的税种,1-6月大幅减收2494万元,同比下降13.3%。但在2010年,契税收入约占禅城区地方财政一般预算收入的16.5%,在各项税收中占比最高。

  土地出让金的减少更令地方政府“伤不起”。广州市财政局局长张杰明此前表示,今年1-9月,市本级土地出让金收入144.5亿元,仅完成年度计划502.5亿元的28.8%,预计全年减收103.5亿元。

  看市场

  楼市僵局变降局 中介门店关停3000家

  调控政策你方唱罢我登场,珠三角地区的房地产市场也是花样百出。

  “上有政策下有对策,”世联地产珠海公司总经理陈清虎告诉记者,珠海限价政策对于高新区、斗门、金湾、三乡等地在售楼盘的影响不大。而且为了达到限定的价格,即不超过11285元/平方米,许多精装修的房子都改为毛坯房入市。

  尽管如此,房地产市场依然陷入冬眠,成交量大幅下挫已带动房价直降。

  以深圳为例,10月份深圳新建商品住宅市场成交面积为18.35万平方米,环比下跌17%,同比大跌60%。二手房市场更是陷入历史低谷。来自深圳市规划和国土资源委员会的数据显示,10月月全市二手房住宅的成交量约为18.35万平方米,环比9月份下滑6%,同比去年10月暴跌80%。

  量跌价平的局面僵持了没多久,房价松动从新开楼盘开始。

  10月18日,深圳龙华花半里项目再次开盘,每平方米直降5000元,400套房源5天内售罄,此后追加推出的120套房源目前也基本售罄。

  10月29日,招商地产旗下的果岭花园项目推出首批1-2栋,带装修售价由预计的1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起,均价1.7万元/平方米,开盘当日即减10万元另外享受九五折。截至目前,首批1-2栋成交已达八成,3栋于11月7日晚开盘加推入市。

  11月11日开始,万科“特价团房季”推出公园里、清林径两个项目约100套房的团购活动。公园里小户型的单价由原来的1.8万/平方米降到了1.68万/平方米,大户型的单价由原来的2万元/平方米降到了1.78万元/平方米左右。

  总的来看,10月份深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米,同比下跌11%。

  另据数据显示,广州全市10月份成交面积近63万平方米,环比下降5%,同比猛跌60%。10月全市的二手住宅登记量为40.48万平方米,同比大幅减少35.7%。

  “就整个珠三角地区而言,目前二手房的成交量已经接近2004、2005年的低点了,但目前二手房价格却基本没有松动。”在中原地产华南董事总经理李耀智看来,等到一手房价格出现大面积下降,一、二手房的价格形成倒挂后,二手房才可能出现实质降价。

  不过二手房低迷的成交量,已经让许多中介面临倒闭局面。

  中原地产对深圳中介门店分布情况的初步调查显示,年初深圳中介门店约为8000家,主体是中小型中介,目前正常营业的只有5000家左右,关停门店多达3000家。

  “深圳中原将裁员1000人,门店由原来的385个调整为325个。”李耀智无奈地表示,成交量太低了,在这种趋势下,房价下调已是不可避免。
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 楼主| 发表于 2011-11-19 07:27:21 | 显示全部楼层
楼市降价潮蔓延至二三线城市 土地多底价成交分 享 转 载 2011-11-18 17:15
评论(6) | 阅读(480)
  在市场持续低迷和资金紧绷的巨大压力之下,龙湖、中海、万科、恒大等大型房企纷纷祭出降价大旗,不仅在一线城市高调促销,价格大战还迅速蔓延到二三线城市,楼市过冬已经成为开发商共识。

  二三线城市降价苗头出现

  11月15日,万科在南京的楼盘万科金色领域喊出“9900元筑底价”,首批推出的200套房源当天便一抢而光。该楼盘推出的9900元/平方米带精装修的价格,甚至低于同区域的二手房价格,吸引了大批购房者。

  同样在南京有新盘在售的保利地产、中海地产也在酝酿进行降价促销。有消息称,保利罗兰香谷可能会对部分房源给出较为劲爆的优惠,部分房源价格甚至会回到“8”字头。中海地产在南京江北的新项目万锦熙岸,也有可能采取低价策略。天正滨江、六合的龙湖半岛等楼盘也纷纷跟进。

  比南京楼市表现更加突出的杭州楼市成为房企价格战的“主战场”。金隅观澜时代推出的百人团购活动,价格降到了8968元/平方米起,基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平。

  保利湾天地11月中下旬将推出200多套酒店式公寓,起价6999元/平方米,均价8000多元/平方米。世茂广场的在售精装公馆折后价格也降至10000元/平方米左右。即将要推出高层公寓的宝龙城市广场也会以8000元/平方米开盘。

  同为二三线城市的青岛也有大型房企率先降价。青岛市李沧区的万科生态城精装修起价6885元/平方米,主力户型产品的单价在7000多元。目前同区域的楼盘均价都在9000元/平方米以上。

  安徽省芜湖市也出现楼盘由于大幅降价而被业主打砸的场景,绿地在芜湖的某楼盘一个月之内每平方米价格由7000元降至4000多元,甚至在一周内价格就下跌超过千元。

  成都、天津、西安、重庆等地楼市均出现不同程度降价。中国房地产指数系统百城价格指数显示,10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降,且降幅扩大,环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米,与9月相比下降0.23%,其中40个城市价格环比上涨,2个城市价格与9月持平,58个城市环比下跌。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,在楼市调控不放松的情况下,房价将继续下行,预计有更多开发商加入到降价潮中,房价下行趋势也将逐步由一二线城市向二三线城市蔓延,从而引发全国范围的“降价潮”。

  土地市场入冬

  房价下跌的同时,济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍,底价成交更是成为“主流”。8月份以来,济南一共成交34宗土地,其中大多数都是以底价成交。

  10月份南京举办的3场土地出让活动中,共推出16幅地块,最终只有7幅以底价成交,7幅土地延迟拍卖,1幅土地流标。其中,地处南京核心区域的复兴街商业混合地块堪称主城稀有地块,但却只吸引了一家开发商报名竞买,最终以6665元/平方米的楼面地价成交,大幅低于周边同类型已拍地块价格。10月份,深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安9个城市均无住宅地块成交。

  11月9日,昆明11月份的首次土地拍卖同样以冷淡收场,1宗商业金融地块流拍,1宗城镇用地底价成交。成都市近日拍卖5块土地,其中2块流拍,3块底价成交。

  中原监测数据显示,全国主要的133个一、二、三线城市中,前10月成交地块为7734宗,其中4619宗以底价成交,比重约为60%;13个主要城市中,成交地块中底价成交占比达52.8%。
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 楼主| 发表于 2011-11-21 21:50:58 | 显示全部楼层
低于成本价2000元 北京龙湖亏本甩卖


www.eastmoney.com2011年11月21日 01:43阴雪第一财经日报 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(123)  


 “太疯狂了,大家好像抢大白菜一样!”上周六,从北京大兴区龙湖时代天街项目售楼处走出来的李先生仿佛置身梦中。(点击进入>>>微博热议房价)

  11月19日,位于南六环外的龙湖时代天街以11800元/平方米的起价正式开盘对外销售,216套房源当天认购一空。继上海之后,龙湖又在北京的市场中掀起了低价波澜。

主力资金流入个股(11/21) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   据项目销售人员介绍,龙湖时代天街在起价11800元/平元米之外,购房者携带身份证到售楼处办理意向客户资格后,提供10万元存款证明还可从11月7日享每天减1000元的优惠。

  “龙湖低价入市将给大兴区域带来非常大的影响。”北京中原市场研究部分析师张大伟为龙湖时代天街算了一笔账,龙湖在2010年12月以34.81亿元击退保利北京、首创联合体,竞得该地块,楼面价为7519元/平方米。“再加上基本建安成本3000元/平方米、税费成本2000元/平方米以及财务成本和最基础的营销费用1000元/平方米,该项目的成本价约为14000元/平方米,而这次推出的216套房源可以说是亏本入市的。”

  对此说法,龙湖地产相关负责人表示,龙湖时代天街的确采用新盘平价入市的策略,作为一个包括商业和住宅的大体量综合体项目来说,低开高走是惯用的销售方式。而该项目户型面积主要为85平方米的二居、98平方米的三居和130~168平方米的四居,主要定位于刚性需求。“根据市场形势平价入市,也是想为刚需置业者赚取后期增值空间提供更多可能性,并希望借此能够撬动区域楼市。”上述负责人表示。

  实际上,龙湖时代天街所在的大兴楼市在最近几个月内已是持续下调,区域平均售价从8月开始至目前连续4个多月出现了断崖式下调。据北京中原统计,大兴区的成交均价已从8月的20284元/平方米降至11月中旬的17554/平方米,相比最高点降价幅度已接近15%。

  “龙湖第一次进入北京南城拿地,从拿地至今仅用了11个月,可见龙湖时代天街的运作速度非常之快。”张大伟认为,这足以证明在目前的市场情况下现金为王,房企对中期市场判断并不看好,甚至不惜亏本入市。

  张大伟预计,龙湖时代天街的低价入市,将带动市场再次深度调整,“预期价格下调的速度将放快,在11~12月还将有部分项目跟进降价,区域均价很可能下调至1.5万”。

  而龙湖的低价入市还将使同区域的另外两个项目陷入较为被动的境地。

  在龙湖拿下大兴地块的同一天,同区域的另外两幅地块分别被金融街集团和北京保利拿下,平均楼面价7909元/平方米和7824元/平方米,均高于龙湖时代天街的楼面价。

  张大伟就此判断,“楼市调控的效果在大兴已经明显,特别是2010年以后拿地项目很可能需要亏损销售,割肉的项目将逐渐增加。”
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 楼主| 发表于 2011-11-24 13:55:22 | 显示全部楼层
陈光标发微博九折卖房 十小时数万人报名疯抢www.eastmoney.com2011年11月24日 07:05周健龙虎网 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(50)
陈光标微博九折卖房的微博


陈光标23日发微博解释


陈光标解释原文

  备受争议的“中国首善”,江苏黄埔再生资源利用有限公司董事长陈光标一直是个话题人物,这两天,他发布的一则微博再度引发网友热议。此次事件起因不是他高调做慈善,而是他声称要响应国家下调商品房价号召,九折处理自己的房产。

  (22日)晚间22时左右,陈光标在自己的个人微博上发消息称:“前不久国家推出了下调和控制商品房价的政策,我认为很有必要。为响应国家的号召,我有想法将五年前在南京、上海、北京、海口、广州、深圳、大连等地投资的商务办公楼、门面房和商品住宅,共计约两万平米,按当时购置价格的九折出售。。。。。。”,同时在该微博后留下了联系方式。该微博发出后即引起众多网民的关注,大家纷纷猜测陈光标此次九折抛房的原因。

  不过就在大家议论纷纷之际,陈光标却突然将该微博删除,他的这个举动更让整个事情显得扑朔迷离。那么,陈光标此次意图九折卖房是真是假?九折卖房背后又有何玄机呢?他又为何将微博删除了?23日,记者为此多次拨打电话,试图联系上陈光标,但未能成功。当日下午四点左右,陈光标又发布一条微博,解释了“关于响应国家房产调控以及删微博”的原因。

  陈光标在解释微博中首先表明自己九折卖房的情况属实,而删除微博是因为自己发布了九折出售房产微博之后,“不到十小时就有数万人在邮箱中留下了证件及联系电话来报名。”陈光标认为选择对象已经足够,同时陈光标表示“不会卖给任何一个关系户,一定会首选那些有社会责任心的买家。”随后,陈光标阐述了自己产生这一想法的原因,房价的高企让贫富差距拉大,不利于和谐社会发展等,再度表明自己响应国家号召的想法。
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发表于 2011-11-24 16:53:24 | 显示全部楼层
老王,你真闲得蛋疼,每天这样发帖。
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 楼主| 发表于 2011-11-25 18:49:54 | 显示全部楼层
引用第88楼结庐老祝于2011-11-24 16:53发表的  :
老王,你真闲得蛋疼,每天这样发帖。
是吗?只是举手之劳,记录房价这个重大问题的演变。我说过读一下文中新闻,也可知一下现实。
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 楼主| 发表于 2011-11-25 18:54:00 | 显示全部楼层
新华社:房地产要调控到民众满意的“政治水平”


2011年11月25日 16:51
来源:新华08网 作者:刘欢 罗鑫
字号:T|T2064人参与39条评论打印转发


当前,中国内地房地产价格终于出现了下降势头。然而,一种声音急迫地冒了出来,要求政府放松房地产调控,否则房价下跌会影响到金融、经济甚至社会稳定。一些地方政府部门甚至变相放松调控。

此种言论极不客观,此种做法极不正确。国内外多项研究表明,中国一定幅度的房价下跌对金融、经济影响有限。而近些年房价高涨引发多重矛盾,证明危及金融、经济和社会稳定的恰恰是居高不下的房价。

在中国,房地产价格不仅是一个经济问题,也是一个社会问题,更是一个政治问题。中国政府应该继续坚定不移地进行房地产调控,让过高的房地产价格回调到符合经济规律的“经济水平”和让社会公众满意的“政治水平”。

中国人民银行发布的三季度城镇储户问卷调查显示,针对当前房价水平,四分之三的居民认为“过高,难以接受”,较上季提高1.3个百分点,为2009年有调查以来的最高值。

央行历次调查中,认为房价水平“过高,难以接受”的数据总是维持高位运行,其背后是近些年一路飞涨的房价与民众的无奈。为此,中国政府多次进行楼市调控,并于今年出台“限购”等一系列政策,取得积极成效。

中国国家统计局日前发布报告,10月份中国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市数量达到34个,比上月增加了17个;价格环比持平的城市有20个;价格环比上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。

“限购”等一系列政策出台后,引发了一些争议。有人认为,“限购”不合乎市场经济规则,是政府在干预房地产市场。在调控政策刚刚开始取得成效后,又冒出了房价下跌将冲击中国金融、经济和社会稳定的声音。

众所周知,住宅并不是一种简单的商品,它还具有另外一种和百姓生活休戚相关的属性——社会属性,过度依赖和纵容房地产市场无限制地发展,都将促使其对社会稳定和百姓城市生活幸福感造成莫大伤害。

居者有其屋,这是政府对公众的起码承诺,将房地产问题“政治化”,其实也不是中国特色,全世界几乎所有的政府都把房地产当作政治问题来对待,一些国家甚至把拥有住房和享有居住的权利写入了宪法。

最新的压力测试结果显示,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,中国房地产贷款风险仍可控。IMF亦指出,房价下跌30%对中国银行业仅会产生“有限的冲击”,令总体资本充足率下滑不到0.25个百分点。

当前,房价上涨势头得到明显遏制,房地产价格出现了松动,这是房地产调控取得积极成效的证明。同时也要看到,房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大,大部分城市房价依然处于高位,买卖双方仍处于观望和博弈阶段,市场陷入僵持和胶着状态,调控效果全面显现还需要一段时间。

中国下调房价是国家既定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。对于一系列房地产调控措施的执行,决不能有丝毫地动摇,期望任何借口的半途而废,均是绝无可能。(完)  
新华社相关文章·新华社:房地产调控“有形之手”要有分寸·放松限购令朝令夕改 新华社:调控不可半途而废·房产加名税引民众焦虑 新华社评论称不合情理·新华社三问千万套保障房供给问题 开工不等于高枕无忧·新华社发文称房价拐点近在眼前楼市调控·人民日报:楼市调控已到关键时期 落实不力要问责·人民日报一天连发三文谈楼市调控 京沪穗表态不松动·楼市"天平"倾斜买方 本轮调控周期或3至5年·调控从严强音频传 房价不排除跌回2009水平·温总理指将建保障房抑房价 人民日报批卖地昨日新闻TOP3:·中山房价一夜似回到三年前?·人民日报:楼市进入大调整时期 房价真降了·万科尚源一夜降价30% 业主不“砸盘”改“闹房”刘晓华

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发表于 2011-12-9 17:14:01 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2011-12-10 20:12:42 | 显示全部楼层
明年我国坚持房地产调控不动摇 促房价合理回归


2011年12月10日01:46北京晨报[微博]我要评论(0) 字号:T|T
房地产调控政策不会动摇

政治局研究明年经济政策 继续实施积极财政政策和稳健货币政策

在经济增速放缓、外需下降等复杂形势下,明年中国经济政策何去何从?中共中央政治局12月9日召开会议,分析研究明年经济工作,传递出诸多明年经济政策新信号。中共中央总书记胡锦涛主持会议。



中央要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策
来源:东方宽频所属栏目:东方夜新闻
经济政策大方向不变 强调“要更有预见性”

会议强调,明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性,继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系,加快推进经济发展方式转变和经济结构调整,着力扩大国内需求。

会议提出,要更加有预见性地加强和改善宏观调控,准确把握好调控的力度、节奏、重点,并根据形势的变化及时作出预调、微调,解决经济运行中的突出矛盾,提高发展质量和效益。

【解读】:国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群分析认为,明年宏观政策大方向没有改变。货币政策受到物价涨幅影响仍然有较大的制约,必须继续坚持稳健的整体取向;而积极的财政政策用来解决增强经济发展的内生动力、推动结构调整问题。

“方向盘的大方向不变,不过前进道路上的风险和不确定性正在加大,什么时候要换挡,需要根据最新的情况随时调整。”国家信息中心经济预测部副研究员张茉楠比喻道。

虽然目前中国经济仍然运行在正常区间,但世界经济充满不确定性,需要为外需严重恶化等糟糕情况提前做好准备。政策的预见性极为关键,要争取尽可能早地应对和化解可能的大波动。

“明年的大基调还是以稳为主,同时强调更加有预见性,随时根据形势变化预调微调。”国务院参事室特约研究员姚景源说。

着力扩大内需 注重改善民生

会议强调,要着力扩大国内需求,着力加强自主创新和节能减排,着力深化改革开放,着力保障和改善民生。要完善促进消费的政策,努力提高居民消费能力,增加中低收入者收入。

要加强以改善民生为重点的各项社会建设,加快教育事业改革发展,坚持就业优先战略,健全社会保障体系,深化医药卫生体制改革。

【解读】: “从拉动经济的三驾马车来看,明年出口动力较弱,投资需要培养新的增长点,消费肩负着更加重要的使命。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松说。

不过,扩大消费目前还面临很多制约。今年物价上涨较快,但城镇居民实际收入增速没有实现与GDP增速同步。同时,消费的扩大,需要有完善的社会保障和公共服务作为依托。

巴曙松建议,实施积极财政政策可以更多围绕民生加大投入,强化政府在教育、医疗等方面的公共服务职责,减少消费者后顾之忧,以此带动消费需求。

保持物价总水平基本稳定

要保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。要继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系。

【解读】:最新数据显示,11月份我国CPI和PPI同比涨幅大幅回落,环比双双转负。

“现在的物价虽然快速上涨势头被遏制住了,但是价格总水平还不低,成本推动因素日益增强,输入性通胀因素还存在变数,稳物价仍然是明年重要任务,要继续对通胀保持警惕。”姚景源提醒。

“明年的通胀压力应当会比今年低一些。但国内资源价格市场化改革的推进,会对物价造成一定的压力,要预留一定的空间。”巴曙松说。

坚持房地产调控不动摇 促进房价合理回归

要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。要扎实推进保障性安居工程建设。

【解读】:“这体现了中央的坚定决心,意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。

今年以来,在持续发力的调控政策下,我国房地产市场发生了新的变化:交易量萎缩,土地流拍增多,居高不下的房价开始松动。

王晋斌说,当前房地产调控正处于关键时期。此时的调控政策一定要坚持住,否则前功尽弃。

“房地产调控,短期内要挤出泡沫,长期看,主要是建立起房地产市场健康发展的长效机制,建立商品房和保障房双轨制度,以多元的供给满足多元的需求。”王晋斌说。

推进财税资源价格改革 完善民间投资体制

要扎实推进重点领域和关键环节改革,深化财税、金融、资源性产品价格改革,完善促进民间投资体制,深入推进国有企业改革和农村领域改革,做好综合配套改革试点工作。

【解读】:“推动财税和资源性产品价格改革,就是要通过市场手段来推动结构调整。”中国社科院经济所宏观经济室主任张晓晶分析认为,以减税和增加公共服务支出为大方向的财税改革,将强化宏观政策对实体经济的支持,进而进一步转变政府职能;而资源价格改革的推进,将发出鲜明的信号,引导市场投资从高耗能产业转向战略性新兴产业和现代服务业。

“完善促进民间投资体制”在这次会议上得到明确。张茉楠认为,这其中的意图是激发民间投资的活力,完成经济增长动力的“接棒”。民间投资空间还很大,关键在于破除“玻璃门”“弹簧门”。这需要尽快出台一系列可操作的配套措施,打通民间投资的“血脉”,增强中国经济的内生动力。据新华社电
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 楼主| 发表于 2011-12-15 14:01:54 | 显示全部楼层
牛刀:未来十年无人敢炒房 因为无利可图


http://www.sina.com.cn  2011年12月14日 07:24  金羊网-羊城晚报微博
  牛刀

  在海南三亚,曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓,现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥,鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩,曾经炙手可热,现在冷僻朝阳。更有全国许多县城,把农民赶上楼,强行拆迁,毁坏耕田,破坏山林,一股脑的来开发房地产,现在工地已经停工。

  无论是何种资产,只要是资产,价格都是有周期性的,从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产,跌起来也是惊人的。这是市场的规律。

  在全球各国,只要是靠房地产拉动经济增长的经济体,无一例外,全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭,因为没有选择。大家都没 有退路,政府不敢取消限购,取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手,除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态,才可能放大成交。

  未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后,房价将会走稳,随后两年温和上涨,但是,此时,中国房产税开始开征,随后,人口结构发生作用,无人会去买房子,像现在的欧美一样。经此泡沫破灭,中国未来十年之内无人会去炒卖住宅,因为无利可图。
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 楼主| 发表于 2011-12-29 21:54:06 | 显示全部楼层
韩志国:中国的房价收入比为世界之最


www.eastmoney.com2011年12月29日 05:13证券时报网 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(262)

  经济学家韩志国12月27日称,中国的房价收入比为世界之最。

  韩志国称:“根据联合国公布的资料,1998年对96个国家的统计表明,这些国家房价收入比的平均值为8.4,中位数为6.4。美国普通工人5年可以买一套300平米的新房,悉尼8年可买一套187平米的新房。北京、上海、杭州至少30年才能买一套100平米的新房。中国的房价与收入比已达世界之最。”

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  调控不放松 明年首季房价降幅或扩大

  多位业内人士向中国证券报记者表示,随着房地产宏观调控效果的进一步显现,2012年一季度房价可能出现更大幅度下降。

  业内人士建议,明年调控政策应有所微调,对首次置业等刚性需求有所保障,未来刚需潜力从而有望得到释放。中国证券报记者近日从权威渠道获悉,部分一线城市拟考虑完善相关政策,以更好地维护支持首次置业等刚需人群合理的购房需求。

  房价或继续下探

  多位房地产业内人士指出,当前的房地产调控政策效果已经相当明显,调控不动摇的基调也并未改变。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大,未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格,未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。北上广深等一线城市的房价拐点或出现在明年一季度,届时房价可能出现更大幅度下调。业内人士预计一线城市房价降幅很可能达到10%至20%。

  根据国家统计局最新公布的数据,11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比11月份环比价格下降的城市增加了15个。

  根据北京市住建委公布的数据,截至12月27日,北京楼市的库存已达12091套,压力显而易见。根据亚豪机构的监测数据,2012上半年,北京市共有51个纯新盘计划入市,这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示,在当前的政策形势下,预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套,但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源,供过于求的市场状况将深度恶化,楼市库存很可能达到15万套,超过2008年的库存高峰。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,2012年房价在逐步小幅下降后,将趋平稳。如果未来通胀形势趋于温和,CPI涨幅能稳定在3%至4%,GDP增速在8%至9%,那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。“如果是这种平稳的话,房地产所谓的暴利问题、财产贬值问题就都能够解决。”

  调控思路细化支持合理需求

  住建部部长姜伟新近日在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年要继续坚持房地产调控不动摇,严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。中国证券报记者近日也从权威渠道获悉,部分一线城市拟考虑完善相关政策,以维护首次置业等刚需人群合理的购房需求。

  央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为,房地产行业的长期健康发展,并不仅仅是一味追求房价的下降,未来应考虑如何尽快促进楼市交易量逐步回升。“对于既能买房、信用又不错的购房者应予以放开,帮助恢复房地产交易量,同时带动上游产业逐渐恢复发展。”

  聂梅生也表示,首套房不仅是刚性需求,也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控,但是政策应该不会“一刀切”,区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。

  北京中原地产市场研究总监张大伟称,限购、限贷等政策执行以来,的确将多数投资、投机需求挤压出市场,但也导致不少刚需购房者被“误伤”。他举例称,“以在北京购买一套200万元的房产计算,如果在限贷政策执行前贷款100万元,按照当时的利率并享7折优惠来看,20年需要支付的利息款为47.5万元左右。而目前购房者贷款100万元,需支付贷款利息约86.8万元,购房成本增加接近40万元,接近房价的20%左右。”

  张大伟认为,目前来看,因为大部分刚需购房者仍需要贷款购房,而贷款利息的上扬,使得房价即使下调20%,购房者的总支出依然上涨很快。

  中国证券报记者走访多个新楼盘时发现,多数准购房者仍对房价有较强的下行预期,购房相当谨慎。尤其是在预算安排上,多位准购房者称“房贷利息太高,考虑到未来的月供压力,在房产位置、大小、预算等方面都受到较大限制。”

  郭毅分析,当前看空2012年房价成为市场主旋律,“持币观望者众、出手购房者寡”的局面导致楼市博弈再升级,尤其是一线城市的商品住宅成交量继续萎缩。

  分析人士表示,在此大背景下,优先保证首次购房家庭的贷款需求,明年的房地产宏观调控政策将更加考虑民生实际需求,调控机制日趋合理。预计2012年,相关部门针对居民的合理购房需求,特别是首套房购房需求将有所调整和支持。明年或将有更多的刚需购房者出手购房。“目前调控已初见成效,而在房价下调背景下,如何让自住需求得到实惠能够入市应该是后续政策出台的立足点。这在一定程度上也可以避免楼市过于萧条。”

  行业整合提速房企理性回归

  多位专家和房地产业内人士指出,2012年不仅仅是我国房价调整的关键一年,也是整个房地产行业深度整合的关键一年。

  北京房地产业协会秘书长陈志认为,在房价实质性降价拐点来临之前,房地产行业就将会有“大拐点”。据中原地产研究中心统计的数据,2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1300亿元。其中,主业为房地产的企业的产权交易多达253宗,约为去年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元。

  张大伟认为,本轮调控将使行业集中度增加。大房企、品牌房企的份额将明显增加,而部分小企业则被市场淘汰。“楼市入冬,现金为王。对于部分大企业来说,甚至可能会牺牲利润获得资金,万科、龙湖等企业最近都有接近成本线的销售。”

  中国证券报记者从国内几家龙头房企处了解到,未来几年内各自房企对客户人群、楼盘定价都已有相当严谨的判断,且定价都趋于理性。

  国内某大型房企的项目经理习晓(化名)称:“集团对于未来每一个新楼盘的定位、开发、销售,甚至是长期配套都会有精细的规划。而且,规划已经精细到某个行业的准购房者的需求和潜在购买力。”他表示,对于大型房企而言,还有能力去转变过去在楼市暴利时代所习惯的盈利模式,而中小房企只能“自生自灭”。

  但业内专家对房地产行业的长期发展并非彻底悲观。只要发展机制渐趋合理,房地产行业仍应是我国经济版图中的“朝阳行业”,毕竟未来我国以工业化、城镇化和全球化作为经济增长主要动力的趋势暂难改变。

  聂梅生表示,未来房地产行业的调整会经历“三部曲”,保障房的上市将是“第一部曲”;限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出,以恢复商品房的市场属性,这是“第二部曲”;最后房产税将代替土地出让金,完成房地产行业的整体调整,促使整个行业正常、健康地发展,这是“第三部曲”。她预计,这“三部曲”能在“十二五”期间完成。(中国证券报)
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 楼主| 发表于 2012-1-4 21:06:48 | 显示全部楼层
美媒:看近代史上众多国家地区便知楼市泡沫破裂后果

2012年01月04日 19:44
来源:中国企业家网
字号:T|T7人参与1条评论打印转发

对投资于中国内地股市的投资者,特别是新股投资者来说,2011年是需要忘掉的一年。2012新年伊始,投资者希望有一个全新的视角和迥异往昔的新年决心。

不过,说真的,我们能指望2012年会比2011年好一些吗?

当你了解到,那些希望强化客户对风险的承受能力的券商发出的消息仅仅是“你们最害怕的情况或许不会成真”时,你知道投资者的信心已经跌入了低谷。

野村(Nomura)把握住了投资者的这种情绪,在一份战略报告中评估新的一年时借用了玛雅日历中的世界末日说法。令他们纠结的是,暴跌的金融市场已经预言了2012年世界末日将至;只要世界末日还没到来,股市就能有尚好的表现。

这种貌似聪明的观点或许反映出了投资者的悲观情绪,但在股市方面真的需要借用古人的预言吗?

鉴于中国基本面脆弱的状况,还不如说,我们只要睁看眼睛看就行了。

投资者有数不清的理由对中国内地股市新一年的表现感到担忧。理由之一是,去年股市的暴跌严重打击了投资者信心,其中上海A股暴跌21.7%,创下有史以来上海股市第三大年度跌幅。恒生指数也不遑多让,大跌了20%。

投资者对中国内地经济最为担忧的是楼市正在进行中的调整。

目前为止,始于去年第四季度的房价下滑还只是限于多个城市新建楼盘成交量的下滑和销售价格20%至30%的降幅。

人们担心的是,这只是仅有10年历史的中国楼市开始崩盘的第一幕。如果某些更为悲观的预测成真,楼市的调整可能会造成影响广泛的财富毁灭,而财富毁灭则还可能动摇地方政府和中国银行[2.91 -0.34% 股吧 研报]体系的财政稳定性。地方政府的财政收入对土地销售的依赖日益加重。  
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 楼主| 发表于 2012-1-5 08:26:51 | 显示全部楼层
房贷新利率元旦起执行 “房奴”每月多还数百元

分 享 转 载 2012-01-04 12:26
评论(9) | 阅读(174)
  

现代城市多房奴

  去年央行3次加息,房贷新利率今年元旦起执行

  “房奴”今后每月多还数百元

  提醒:部分老贷款户享受基准利率“七折优惠”,提前还款不划算

  “房奴”们请注意了,从这个月起,请记得往住房贷款的扣款账户(银行卡)上多存钱啦!

  由于央行在2011年三次加息,从今年元旦起,各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额,自本月起开始增加。

  目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%,上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算,元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。

  记者同时采访了解到,对于部分2009年之前取得房贷的老“房奴”们,由于当时的合同享受基准利率打七折的优惠,因此加息之后的利率仍不到5%,对于这部分客户来说,提前还房贷是不划算的。

  为去年三次加息埋单,多数房奴每月将多还数百元

  1月2日,郑州市民刘先生接到了银行发来的短信:“尊敬的客户,您的住房贷款由2012年1月1日起年利率调整为7.05%,1月20日你的贷款应还款金额为2359元。以后您每月需要归还的金额为本金1350元加上每月的利息。请您按时足额还款,以免影响您的个人征信记录。”

  2011年,央行3次上调了商业贷款利率,上调时间分别为2011年2月8日、4月5日和7月6日。根据房贷合同签订时间的不同,房奴们由于加息而增加的月还款额也各不相同。

  五年期以上的房贷,合同日期在2011年2月9日之前的,基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%,上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的,利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的,基准利率上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请到房贷的购房者,还款额不变。

  以20年期30万元额度的房贷为例,以等额本息还款方式计算,调整前的月供为2219.09元,调整后的月供为2334.91元,增加了115.82元。

  按去年年初6.40%基准利率计算,办理100万元的贷款、期限20年,采取等额本息还款方式,月供需7397元,20年需支付利息总额为77.53万元;若按新利率7.05%计算,月供需7783元,支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元,共需多付利息9.26万元。

  记者采访了解到,目前,省会多数银行都已经向房贷客户发送了短信,提醒客户还款金额的变化;而对于没有收到短信的房奴们,银行业人士提醒,这部分客户可到银行网点去查询或打印自己的还款计划,以免因还款金额不足影响个人征信记录。

  提前还贷是否划算?房贷按基准利率可考虑提前还款

  面对今年元旦起累计显现的加息效应,有部分房奴考虑提前还贷,以降低利息支出。不过,记者采访多家银行发现,针对新房贷利率,目前大部分新老房贷客户都很淡定,目前银行并没有出现客户提前还贷高峰。

  一位理财经理帮大家算了一笔账:提前还房贷不一定划算,可能需要交纳一定金额的违约金等。此外,使用等额本金和等额本息的方式还款的人,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,提前还贷也不能有效节省利息支出,所以意义不大。

  记者同时了解到,对于大部分2009年之前办理的房贷,很多借款人还享受到基准利率打七折的贷款优惠,按照目前5年期贷款7.05%的利率计算,优惠过后的利率是4.935%,而目前5年期的定期存款利率是5.5%。

  因此对于这部分房贷客户,如果将准备提前还贷的钱存在银行,所收到的利息会比支付贷款的利息高,同样没有必要提前还贷。

  银行业人士同时提醒,一旦未来银行银根收紧,申请贷款就会很艰难,不仅有可能要等待额度,在利率上还会有不同幅度的上浮。因此银行业人士提醒客户不必盲目提前还贷。

  不过,对于房贷利率按基准利率执行的客户,如果资金宽裕且没有其他投资渠道,此时可考虑提前还款。

  此外,业内人士提醒,有住房公积金的购房者,最好用公积金贷款购房,其成本要比商业房贷小。

  目前5年以上公积金贷款的利率仅为4.9%,不仅低于5年期商业银行的贷款利率7.05%,也比5年期商业银行的存款利率5.5%低。
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 楼主| 发表于 2012-1-5 23:10:06 | 显示全部楼层
房企债务偿还高峰2012年到来 万亿债务倒逼降价


2012年01月05日03:1321世纪经济报道张晓玲我要评论(1468) 字号:T|T
房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外,海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松,房企降价是大概率事件,部分房企将被迫遭清算、破产、重组。

2011年12月29日的世联地产营销论坛上,世联地产董事长陈劲松提问说,“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害,10月份全国呈断崖式的成交量下跌,为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合?”

“行业到目前为止还不那么缺钱,因为都是负债,这些债务将在2012年中开始逐步到期”,陈劲松自己回答,目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。

第二笔钱是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期;第三笔钱是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。

第四是民间借贷,俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

克而瑞分析师称,目前房企的资产负债率已处历史高位,随着房地产调控的深入,资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜,去杠杆化将是大势所趋。

另据东方证券分析师杨国华测算,上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内,有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%,迎来第一波相对集中的到期日。

陈劲松认为,2012年是中国房地产价格理性回归的一年,世联地产给开发商们的建议就是,寻找消费者认可的价格。

在深圳,世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目,因为合理降价拉低了市场预期,从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要,越早降价越好。

世联判断,2012年上半年,政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境,政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾,“否则大家谁敢降价。”

陈劲松对记者说,一两家重要的房地产企业破产,将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企,也有可能是全国化布局的大型房企。

本报记者发现,万科、保利等在广州近期开盘的项目,较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示,今年一季度,恒大或许会采取更积极的促销措施。

价格降到何种程度才算合理回归?陈劲松认为,房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理?就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。

另外一个指标是,住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候,一笔钱买一块地,十年下来,快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说,这是他和王石(微博)一起算过的。

高周转必然会以牺牲利润率作为代价,但从整体效率上来看,周转率的提升弥补了利润率的降低,且大于利润率的下降幅度,就会降低财务风险。

“楼盘的具体价格并不是我们所关注的,一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡,我们关注的是整体周转率、去化率。”广州一家大型房企高管对本报记者表示。

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 楼主| 发表于 2012-1-14 18:18:17 | 显示全部楼层
地产中介预计2012楼市:政策不变 房价将跌30%

www.eastmoney.com2012年01月14日 01:29第一财经日报 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(44)

  2011年尾,严厉的楼市调控政策终于撼动了房价。在楼市进入下行通道之时,2012年,房价将何去何从?

  日前,深圳地产中介纷纷回首2011年,展望2012年,并做出了“如果政策完全不放松,房价将下跌30%,回到2009年4月的水平”的预测。

主力资金流入个股(01/13) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智说,2008年只要降价,成交量就会上来,但2011年降价后,成交量还没有上来。干降无量的阴跌,对于房地产市场的伤害最大。

  中原地产数据显示,2011年深圳新建商品住房成交面积为272万平方米,同比减少了15.26%,为连续11年以来的最低点;二手住宅成交面积为530万平方米,同比大幅减少55%,创历史最大降幅。

  李耀智预测,“如果政策完全不放松,房价还将下跌30%,回到2009年4月的水平。一二手房成交总量将萎缩至每月5000套左右。”

  面对市场压力,开发商已经改变定价策略。世联地产董事长陈劲松说,在市场定价方面,此前业内常用的比较法已经失效,“现在开发商定价时,不再问竞争项目卖多少钱,而是会问多少钱才能卖掉,这是市场探底期的一大特征”。

  然而,陈劲松认为,为了防止降价引发的退房等问题,已经开盘等待入伙的楼盘,大幅降价的可能性较小,所以2012年筑底的主力军将是新开楼盘。

  此前,房企的库存规模决定了企业的利润,但是当市场转向时,高库存却成为伤害企业的源头。陈劲松说,“房企要趁早忙活债务问题,因为最悲惨的事情就是,企业资产丰厚,但现金流跟不上,最后差一口气,被憋死了。”因此,2012年将是个去存货之年。“开发商应该尽一切手段加快卖房速度,这不是要抄底,而是为保命。只要有量的反弹,筑底就算成功了。”

  陈劲松认为,出租回报率回归社会资产平均回报率之时,楼市便完成了筑底。以中等户型为例,租金回报率达到3%至5%比较合理。他预计,这一筑底将在2012年年中实现,之后,楼市将步入缓慢复苏期。

  调控之下,房地产市场发生了不少变化:“市场为主、保障为辅”的市场格局逐渐形成,房地产行业集中度不断提升,三四线城市成为新的市场空间,商业模式也从囤地获取高溢价转换为快周转。陈劲松认为,在这种变化之下,此前恐吓营销、囤地捂盘、VIP卖楼、三分钟选房的做法,都将成为历史。而“回归房地产本源的事情都会发生”,比如房地产基金的介入等,房地产行业将正式进入下半场。
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 楼主| 发表于 2012-1-18 21:35:12 | 显示全部楼层


谢国忠预言2012楼市泡沫必破 中国房地产必垮


www.eastmoney.com2012年01月05日 02:51一财网 手机免费访问 eastmoney.cn|字体:大中小|我有话说 查看评论(330)
谢国忠接受专访的电视视频截图

  近日,著名经济学家谢国忠接受第一财经电视的专访。对于整个2012年整个房市一定要泡沫破裂的问题,谢国忠表示,中国房价平均会降价50%,中国的房价降低可能会分三年跌,中国在2014年能调整完事不错的。中国主要是一手房市场,所以开发商这边是泡沫爆破的主要的地方。他用一个字概况了2012年中国房地产:“垮”。

主力资金流入个股(01/18) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!   以下是有关2012中国房地产的对话内容:

  主持人:您最近文章2012年全球最为动荡的一年,谢国忠认为在整个2012年整个房市一定要泡沫破裂的,有没有可能避免这个悲剧性的局面?

  谢国忠:自己先搞了个泡沫炒大了,然后再想办法不要朝下掉,不要破,这是不现实的,什么都有报应的。泡沫搞得过大了,这就是一种报应。明年的话,不光是泡沫本来就要爆,经济也不好,所以加起来是很困难的,现在的房价是北京、上海的外围区域下降,是因为他降了价之后是卖得出去的,在中国很多地方降价是卖不出去的,所以这个情况是会非常严重的。

  主持人:那您感觉在京沪广深这样的地方时降价30-50%就能卖得出去吗?

  谢国忠:郊区的话,第一波你降价的话,可能30%-40%就卖出去了,开发商聪明,侥幸,如果你要拖着的话,等下一轮来的时候,就比这个要降幅大很多了。房价比较合理的话是变成两个月税后一平方米、

  主持人:按照中国人的房价和收入比话,大概会降价到70%-80%吗?

  谢国忠:平均的话50%吧,但有的地方不光是收入问题,很多地方的风险是非常大的,一代开发商都没有见过熊市,一般开发商杠杆用的非常高,中国主要是一手房市场,所以开发商这边是泡沫爆破的主要的地方。

  主持人:2012年中国房价跌50%的概率有多大?

  谢国忠:中国的房价降低可能会分三年跌,中国在2014年能调整完事不错的。

  主持人:2012年一个词概况房市呢?

  谢国忠:垮。
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 楼主| 发表于 2012-1-19 11:25:12 | 显示全部楼层
导读:全国房价回落的趋势仍在继续,房价出现下跌的城市范围不断扩大,,楼市由升转降的拐点已经确立…[微博热议]



房价环比连跌3个月 全国性下调通道开启


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