【经济趋势】中国房价结构性泡沫正在破灭

王建奕 · 发表于 2011-9-11 09:34:35

再探“鬼城”鄂尔多斯：房价6年涨6倍却无人居住

www.eastmoney.com2011年09月11日 06:53陈岩鹏张智华夏时报手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说查看评论(7) 　

　9月4日晚8点半，《华夏时报》记者驱车驶入鄂尔多斯康巴什新区。这里曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”。而此时，康巴什所有的照明设备都被打开，整个市区恍若白昼。

　　然而，这却无法掩饰康巴什的空洞。记者在探访中发现，除了康城·康景苑、金信翰林苑这两个最早入住的小区外，其他多数小区亮灯率不足30%，鼎盛富丽华小区基本处于全黑状态，华莹新城基本看不见人走动。即使白天的康巴什也只能见到稀少的车辆和行人，与东胜区的繁华相差甚远。

东方财富通手机炒股软件某些股割肉出逃肯定会后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了! 　　但康巴什还在一如既往地盖房子，大兴土木。记者走访了几个在售楼盘，售价竟高过万元，而且无人问津。

　　同样的事情也发生在东胜区。鄂尔多斯的房价6年大概上涨了6倍，单价和涨幅均超过了一线城市。接受本报记者采访的不管是市民百姓还是专家学者，都在抱怨房价太高。而在供过于求和房地产调控的大背景下，更多的人选择了观望。以往开盘即销售一空的现象已成往事。

　　房地产泡沫风险在聚集。楼市遇冷，开发商资金吃紧，民间借贷利率大幅攀升，房地产投资又缺乏有效的退出途径。数据显示，2010年，鄂尔多斯市一手房每年成交几百万平方米，而二手房成交面积仅有17万平方米，市场上的二手房中介非常稀少，鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有退出的途径。

　　越吹越大的泡泡

　　驱车行驶在鄂尔多斯市区，到处都是新建和在建的楼房，经常能看到混凝土、起重车奔驰在马路上。

　　“鄂尔多斯房地产已经狂奔了5年！”随行的鄂尔多斯住房交易组委会常务秘书长张建平告诉记者。

　　张建平注意到，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，现在康巴什新区房价已经达到6000元，东胜区则直逼七八千元高位。

　　“鄂尔多斯房地产是从2006年开始爆发的。”蒙商投资集团总裁撖小刚回忆说，“那时大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套。”

　　天津高和股权投资基金有限公司的调研显示，2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。

　　记者走访了鄂尔多斯的多个楼盘，也证实了这一点。位于鄂托克街上的国悦城，是2012年底才能交房的期房，售价已经超过了每平方米1万元，而其附近的老小区怡景家园，2007年还只有3000元每平方米，但现在已经超过8000多元了，涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘，伊泰华府世家、星河湾等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。

　　泡沫的形成

　　鄂尔多斯房地产的繁荣，离不开煤炭和民间资本。

　　“煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。”撖小刚说，在鄂尔多斯，一个再大的企业，现金流的主要来源之一都是煤炭产业。

　　同时经营房地产和煤炭两个业务板块的伊泰集团也是如此。该公司财报显示，2011年中期，其煤炭占整个业务利润比例的95%以上，毛利率高达62%，这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。

　　据房地产业界人士介绍，2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入。

　　“煤炭资源价格的上涨帮助鄂尔多斯积累了原始资本，同时也是因为煤炭储备丰富，形形色色的社会资本又对鄂尔多斯青睐有加，后来煤改和产业转型，一部分资本从煤炭领域被挤出又进入了房地产行业。”8月31日，鄂尔多斯市煤炭局办公室主任郝建军接受本报记者采访时表示。

　　此外，房地产更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。撖小刚说，一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间。

　　另一方面，鄂尔多斯楼市能如此火爆，也是因为当地人靠煤暴富之后，没有找到比房地产更好的投资渠道。

　　“康巴什新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人开始以投资心理来买房，而非自住。”一位当地房地产业界人士对记者说。

　　繁荣的代价

　　不过，鄂尔多斯的房价今年以来出现了滞涨，观望的人也越来越多。

　　记者走访国悦城、炜业地产的时代项目，售楼人员与记者交谈的30多分钟内却无一人来询价。

　　9月4日，时代项目的负责人杜总经理向本报记者坦言，“现在卖不动了”，其中一个重要的原因是政府的限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。据星河湾的周伟介绍，鄂尔多斯人贷款是习惯，有钱没钱都贷款，然后放贷或投资，大量贷款就是这样流进楼市的，现在也有一些人把钱压在项目里拿不出来。

　　据知情人士透露，鄂尔多斯市政府门前经常有人状告开发商讨薪，而开发商携款潜逃的传闻最近也时有发生。

　　而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，如限购则掐到了命门。

　　但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区，按照目前房地产开发的速度，再过几年当地人将至少拥有人均10套以上的房子。前述杜总说，目前楼市严重供过于求，房子建得太多了。

　　撖小刚深为鄂尔多斯的房地产业感到担忧，“房价、房租越来越高，推高了居住的整个生活成本，很多人不愿意来鄂尔多斯工作了。现在全市人口160多万，东胜和康巴什中心区的流动人口有50万，而且这个数字还在萎缩，哪儿来的那么多刚性需求？”

　　然而，众多民间资本还在向房地产涌入，泡沫风险不容小觑。“这些资本的来源遍及全国，包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者，稍有风吹草动就马上撤资，但后面跟着的本地人，就很难及时抽身了。”撖小刚警示说。
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王建奕 · 发表于 2011-9-11 09:36:43

北京通州地王项目5折甩卖楼价跳水背后内幕揭秘

www.eastmoney.com2011年09月11日 07:03董映颉华夏时报手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说查看评论(0) 　　

从拟售均价2.5万元/平米到项目起价1.3万元/平米，通州地王项目润枫领尚遭“五折甩卖”，或是近期北京楼市最具“诱惑”的消息。

　　但事实并非如此。据《华夏时报》记者调查，润枫领尚项目17、18号楼中，售价1.3万元/平米的房源仅有几套，主力房源的售价均在1.5万元/平米到1.7万元/平米之间，与此前成交的17947元/平米的价格相比，降幅不足20%。

东方财富通手机炒股软件某些股割肉出逃肯定会后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了! 　　早在“一房一价”执行之初，华远地产董事长任志强就曾指出，为了应对这一政策，开发商会先高价申报，然后再打折优惠卖房，把价格调节的余地控制在自己手中。

　　楼价“跳水”背后

　　9月3日，记者以购房者的身份向润枫领尚项目销售人员咨询。一位售楼员向本报记者解释说，该项目预计近期开盘，其具体价格在开盘前才能完全确定。

　　“两栋楼里只有底层的几套房子价格定在1.3万元/平米，主要是用来吸引客户的，每高一层价格便高一个档次。我建议您还是看一下1.7万元/平米的房源，性价比最合适。”售楼小姐热情地向记者推介。

　　据记者了解，该项目共有近20栋楼座，目前有5栋已取得预售证，分别是3、4、5、17、18号楼，其中17、18号楼共有220套房源，销售均价为1.5万元/平米，其中楼层稍差的底层初步定价为1.3万元/平米，楼层较好的定价在1.7万元/平米左右。

　　记者看房时，还陆续有前来看房的购房者。其中有80%都是看了“五折卖房”的消息才来的。前来看房的张女士一边摇头一边告诉记者，“这就是个噱头，开发商想以此来吸引客户登记看房，1.3万元/平米的传言显然与实际情况不太符合。”

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目自5月份取得预售证，其3、4、5号楼申报价格定在2万多元/平米，虽然后来实际成交价格有所下降，但成交量异常惨淡，截至8月31日该项目仅成交一套，成交价格为17947元/平米。

　　“该项目调价的原因主要还是销售不给力，这个楼盘今年推出550套房源，迄今成交量却不足5套。”楼盘附近房地产中介一位负责人向记者表示。

　　中原地产市场研究总监张大伟表示，通州区域房价过高，库存量较大，而受限购限贷影响，市场投机投资需求基本已经绝迹，部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域，购房需求锐减。另外，目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。

　　但是，由于润枫领尚项目的楼面价并不低，其降价空间有限。该地块建筑面积为22.68万平米，由北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体在2009年9月获得，为此两家公司付出了15.3亿元的代价，项目楼面价为6746元/平米。

　　张大伟表示，润枫领尚项目税费和管理运营成本在3000元/平米左右。此外，北京一般项目的建安费用在3000元/平米以内。以此推算，该项目的成本应略低于1.3万元/平米。

　　“一房一价”意义何在？

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示：“说润枫领尚五折销售，并不合适，一个项目的降价幅度，是现在的销售均价与原有的销售均价相比得出的结果。而这个项目是拿现在的最低售价与拟售价格相比，这显然是不合理的。”

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，润枫领尚17、18号楼拟售均价定在2.5万元/平米。与该项目在北京市住建部门申报的价格相比，润枫领尚宣称的降幅确实较大。

　　“自从实行一房一价之后，开发商在申报拟售价格的时候，基本都是按照销售价格的上限来设定的，而非实际售价。”易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者。

　　今年5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，根据规定，开发商要对每套商品房明码标价，开发商可以在这个价格基础上降价、打折，但不能涨价。

　　“但事实上，一房一价的政策在落实上却并不尽如人意，”牟增彬表示，“有些开发商为了留一手，高价备案、打折卖房，让一房一价形同虚设。”

　　如果将该润枫领尚项目预计最低售价1.3万元/平米视作保本价格，那么其申报的高达2.5万元/平米的价格无疑是“虚晃一枪”。

　　中国房地产学会副会长陈国强分析指出，这样的“定价乱象”说明目前的楼市定价机制有问题，开发商随意定高价，无疑会制约购房者的购买力，而一旦中途降价，又将面临反暴利、退房等。如想打破这种局面，必须建立成熟理性的房价定价机制。

王建奕 · 发表于 2011-9-20 13:26:23

多米诺效应显现北京通州房价回到2009年

www.eastmoney.com2011年09月20日 10:13中国房地产报

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　　作为京郊楼市的晴雨表，通州楼市在这个中秋假期，率先经历了一场秋雨一场寒。（点击进入>>>微博热议房价）
　　受到最严苛限购的楼市“重灾区”北京，在金九银十到来之际迈出了实降的一步，被视为北京郊区楼市区域样本的通州，在库存房源居高不下的压力下，成为北京楼市的领跌区域。

　　领降盘的一降再降
　　9月10日，位于北京通州与朝阳区交界位置管庄附近的远洋一方三期悄然开盘，虽身处朝阳区，但该项目的定价素来会影响通州楼市。尽管对外仍然宣传均价在每平方米20000元左右，但远洋一方的销售人员的推销短信已经将三期的价格定位每平方米16000元起。
　　“维权、退房。”在远洋一方三期项目现场，销售处大门外面举着各式抗议牌子的喧嚣场面更为惹眼。为了防止前期老业主影响当期销售，人挨着人排起的保安人墙堵住了销售处的大门，附近还有巡视的警车。如果购房者想进入销售处，还必须向安保人员提供售楼员姓名、电话，才能由已经联系过的销售人员领进现场。
　　回顾远洋一方此前的几次开盘，价格一度坚挺，2010年4月24日开盘，房源300余套，开盘销售均价为每平方米25000元。二期9号楼2单元在2010年11月13日开盘，开盘销售126套房源，销售均价为每平方米24000元，最终成交均价在每平方米24700元以上。
　　早在今年3月，远洋一方二期的300多套房源打出了每平方米21000元的均价，就已经堪称当时的领降盘，而与远洋一方此前在2010年4月和11月的两次开盘价格相比，已经相差数千元。
　　在远洋一方的销售中心，记者了解到60余平方米的一居和70余平方米的小两居房型已经被提前排号的购房者预订一空，整个销控面板的中间位置都被代表已预订的黄色占据。价格方面，大部分户型每平方米的均价在16000至17000元，楼层位置较好的户型的价格也在18000元左右。
　　对此，远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙表示，目前的认购套数在300套以上，认购金额也已经在5亿至6亿元之间。“以前放出的地块确实曾经卖过2.5万元以上。这次的地块更靠近铁路，价格上肯定有差异。”对于远洋一方多期项目的价格的波动，胡宇宙认为，几次放出地块位置有差异，选择随着在市场形势的放出相应价格预期的地块也是顺应市场的行为。
　　多米诺效应显现
　　另一个在调控政策出台后率先降价的通州新城核心区项目——京贸国际城，也选择在中秋期间再度降价，将新推出的5号楼拟售价定在每平方米14000至15000元，同样引起前期老业主的声讨。
　　值得注意的是，就在去年11月，京贸国际城宣布将此前开盘最高每平方米26000元的价格下调至每平方米19800万元时，还曾经打出了承诺对前期高于20000元/平方米价格购房的业主实施差额返还的“温情牌”。
　　“如果说前期调节是纠正项目自身定价超前的企业行为，那么现在调价就完全是政策大势所趋的市场行为，不应该由企业来买单。”京贸国际城市场部经理高枫坦言目前遭受的压力很大，不过她也表示与此前几个月售楼处的半停滞状态相比，目前登记客户量已经达到数百人，每天的电话接访量都在百次以上，售楼处在中秋期间的接访量每日也都在50至60组，几乎是此前一个月的接访量。
　　回顾通州项目的价格调整，进入9月以后的价格搏击已经从6、7月份“假摔”的小打小闹演变成真正的实降。
　　从7月底珠江拉维小镇推出毛坯最低售价14500元每平方米，精装最低售价16000元每平方米的特价房，到8月中旬华业东方玫瑰推出的一批14000至15000元每平方米的特价房。
　　进入9月以来，曾经在开盘之初打出25000元每平方米高价的润枫领尚做出了几乎打对折的价格调整，在推出的100套特价房中均价在15500元，还有部分房源价格13000元起。9月中旬，金隅花石匠也宣布推出均价在每平方米15000至16000元的特价房，最低一套的价格则做到13400元每平方米。
　　至此，通州楼市整体价格被拉低至每平方米15000元关口。
　　新价格区间或近底部
　　“按照通州现在的情况降到1.5万元/平方米以下就已经见底了，如果再低，要不就是拿地早楼面价便宜，要不就是这个企业的资金链迫使年前必须回笼资金。”通州某项目负责人在评价通州目前的价格情况时如此表述。
　　来自我爱我家的数据显示，仅2011年2月末至8月上旬，通州新建商品住宅待售量增加3109套，增幅31%，而新建商品住宅去化周期高达到41个月。与此同时，巨大的潜在供应量依然不断进入市场，通州最近三年供应的住宅土地面积为345.17万平方米，占全市供应面积的12.6%。
　　在巨大的库存压力和潜在项目供应的夹击之下，一些业内人士表示，通州目前的价格区间或已接近底部。
　　以打出每平方米13000元特价房的润枫领尚为例，其在2009年9月以15.3亿元获得土地使用权时，项目的楼面价为6746元每平方米，按照北京一般项目每平方米3000元的税费和管理运营成本、3000元每平方米左右的人工、建安成本计算，这个项目的成本已接近每平方米13000元左右。
　　而与推出特价房的金隅花石匠相邻，去年11月华远地产联合盛世新业拿下的梨园砖厂村居住用地，15.71万平方米普通商品房楼面价则在8000元/平方米。此外，去年成交的宋庄地块成交楼面价在8300元每平方米，金隅大成梨园地块楼面价更是达到10500元/平方米。
　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，以通州近两年的地价水平，新建商业房价格只有超过1.5万元/平方米才能实现利润，加之此前大量早期入市的在售项目，新项目的销售压力更大。目前通州楼市的价格几乎回到了2009年的水平。作为北京最早的郊区楼盘样本，通州最早发展新城，其在轨道交通、居住品质、商业环境、教学医疗等配套设施远远超过其他几个郊区楼盘板块，按照目前的通州价格情况，已经比大兴、房山两大热门郊区板块显出绝对优势，足以对这两个区域的总体价格造成结构性影响。

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李一戈：房价半年或下降北京楼市成交量创新低

王建奕 · 发表于 2011-9-24 20:38:09

长沙两楼盘陷停工风波中小房企资金链四面楚歌

2011年09月24日04:32华夏时报我要评论(248)
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本报记者李雍君长沙报道
长沙人小月现在每天上班第一件事就是登录QQ的“东方航标”楼盘业主群，和群里邻居互相打听该项目的最新进展，如工地复工是否确实，政府方面处理的最新情况等。与小月一样忐忑不安的还有购买了该楼盘的900多位业主。
“东方航标”项目在今年端午节前后即传出资金紧张的消息，8月份该项目停工，引发业主维权。开发商湖南景上置业有限公司法人代表石湘中，因涉嫌非法吸收公众存款已于8月18日被警方刑事拘留，其名下资产被全部查封，债权债务清理工作正在进行。
日前，在长沙当地政府的介入下，该项目已复工。“东方航标”并非近期因资金链断裂而停工的唯一项目。在一些二线城市，开发商停工现象开始涌现，在此背后，折射出中小房企在宏观调控下的资金困局。
开发商资金困局
9月21日，《华夏时报》记者月内第三次来到位于星沙开元东路的“东方航标”楼盘现场，见到一期开工的4栋房子中有2栋已经完成主体封顶，另2栋的主体施工也过半。
从施工现场安全围栏上垂下的“坚决执行县委县政府的指示，确保按期交房”、“全力以赴落实政府的安排，千方百计确保业主的利益”的大幅标语，显示这一楼盘的不同寻常。
项目承建方高岭建筑公司的一位工作人员告诉记者，开发商5月份起就没给他们付过钱。项目在8月份被迫停工后，业主们的维权行动引起了长沙县委县政府的重视。
9月3日，长沙县宣布，抽调由住房保障局、公安、信访、维稳办等部门人员组建的东方航标事务处置小组，并进驻项目售楼部现场办公，登记购房者信息，接受咨询。同时协调承建方高岭建筑公司解决民工工资，要求9月5日复工。
“9月3日、4日在县里开了整整2天的会，5日开始复工。现在这里干活的有300人。封顶的1号楼和5号楼目前在水电安装和粉刷外墙，6号楼和2号楼浇板分别到了27层和16层”。他介绍说，县里要求不讲条件先复工，这一阵子的施工费是县里先垫付的，来了2000万元的款。
该工作人员同时表示，除了购房者，承建方才是最大的苦主。“现在开发商拖欠我们的施工款，如果按进度来算，大概4000万到5000万元。当初为了揽到这个活，我们还借款给开发商3000万元。”
记者在工地围墙上看到的“工程标牌”显示，该楼盘4栋楼均为2010年10月开工，建筑面积为129788.68平方米，工程总造价为16406万元。
上述工作人员表示，开发商本来实力就不强，当初买地的钱和报建费，都借了钱，又碰上楼市调控，银行放贷缓慢，资金周转就困难。
“据说开发商还借了不少高利贷，传闻利息1角、2角、3角的都有。总欠款数，有说几个亿的，具体多少不清楚。每个月从银行得到的售楼按揭款，可能付的利息都不够。”他举例说，开发商借了某个老板80万，前后已经还了183万，可如今还欠着140万。
记者电话采访负责侦办石湘中案的长沙县公安局，对方表示目前案件还在侦查中，相关信息不便透露，“几个亿的案子，不是一下子就能查清楚的。”这也间接证实石湘中案涉及金额不是小数目。
而在售楼部现场办公的政府协调小组的一位官员表示，他们主要是监督工地复工，政府承诺要保护合法购房人的权益，但“政府不能接手开发，只能督促有关各方复工。”
他同时透露，东方航标的开发商湖南景上置业有限公司法人代表石湘中目前已经只是公司的小股东，只占25%的股份，其余75%的股份已经被转让。“至于是不是以股抵债，要等最后的调查结果。”
在9月3日的长沙县政府通报中，也明确表示对在侦查过程中发现的放高利贷、地下钱庄等非法经营行为，公安机关将坚决予以严厉打击。
在长沙县住房保障局，接受采访的官员向记者表示，“东方航标” 已经拿到预售许可证的1、5、6号楼总共960多套房子中的绝大多数已经售出，剩下的大概只有30多套。尚未批准预售的2号楼，开发商也以“提前认购”等方式预收了一部分购房者的预付款。
“就了解的信息来看，收1万、2万元的都有，也有更大金额的。”他解释说，“开发商在没有预售许可的情况下收取预售款，是违规行为。这也是公安以涉嫌非法吸收公众存款立案的原因。”
该官员同时表示，“这个事件给监管部门提了个醒，随着房地产开发的加快，监管要加强。”
记者同时了解到，政府部门正在联系找买家来接手东方航标继续开发，目前已经有几家企业表达意愿。该楼盘除一期的12万多平方米，二期的地还可建10万平方米楼房。
将有三成中小房企倒闭？
东方航标并非个案。同在长沙，位于雨花区万家丽中路的利璞金立方项目，原定的交房日期是2010年10月，但时至今日依然无法交付。最近也因停工引发业主新一轮维权风波。
据媒体报道，该项目工作人员透露资金困难的原因，是由于抽调了项目部分资金去支援开发商湘潭的另一项目。但湘潭项目的拆迁成本超出预期，拆迁遇阻。
在业主维权的同时，该工地还出现过一批来找开发商追债的人。9月8日，该楼盘负责人现身，承认资金困难，但否认资金的断裂。他也透露自己在2009年曾向私人借贷过3500万元，但之后的一年里已经陆续支付了本息合计5000余万元。3500万的借款，一年要还5000万，可见其融资成本并不低。
湖南省房地产协会首席经济学家王义高在接受本报记者采访时表示，9月初建设部已要求长沙限购加码，而银行目前贷款收紧，资金紧张将成为中小开发商的普遍状况。
记者在采访中了解到，今年以来银行放贷难度一个月比一个月大，放贷所需时间也越来越久，往年一个月可以下来的，如今6个月下来都算正常。长沙本土最大的地产商长房集团的“长房时代城”项目，在交通银行做的60多户按揭，5月份到现在1户都没放贷。长沙民生银行和华夏银行因额度紧张，9月起已经完全停止发放房贷。
王义高表示，据他了解，长沙大约有50%的开发商涉足私人借贷和不正规担保，房地产隐藏的风险正越来越大。
实际上，长沙只是二线城市的一个缩影。发生在长沙的楼盘停工现象，在全国多个城市也有发生，开发商资金普遍不乐观。
近期媒体已报道多起开发商失踪楼盘停工的消息。南京的宇扬·雨花石文化园项目开发商9月初突然“失踪”，天津新润房地产开发有限公司投资开发的东北角艺术公寓，从今年2月起停工也尚未复工。安徽宣城市的“山城名居”因开发商法人代表“失踪”，施工人员两个半月拿不到工资，该市房管局不得已在官网上发公告。
王义高预测，将有三成中小开发商难以维持下去，房地产企业之间的兼并重组现象加剧将不可避免。

大德山人 · 发表于 2011-9-24 21:09:38

让高房价去死吧

王建奕 · 发表于 2011-9-25 08:58:48

估计烂尾楼又成为一道劳民伤财的新风景线

王建奕 · 发表于 2011-9-25 10:16:25

深圳税收模式推广到全国房价下跌可期

2011/9/24 南方人物周刊

请不要再说房产税收改革没用，房产税收改革将带动房价大幅下降。

深圳的二手房税费征收模式将推广到全国。所谓房产交易税的深圳模式，避开了争议极大的上海、重庆的房产税方式，转而从二手房交易税费入手。6月9日，深圳市地税局联合深圳规划国土委公布，从2011年7月11日起开始执行存量房交易评估价征税政策的消息，杜绝了阴阳合同，导致二手房交易成本提到数万元到十几万元不等。

深圳二手房交易新税费政策执行后，市场效果立竿见影。据媒体调查，以“7月11日”为分水岭：在正式按评估价征税之前的6个交易日，我市二手房成交总量达到5150套，日均468.2套，成交总面积达到494972.72平方米，其中住宅成交总数为4439套，成交总面积为417851.47平方米。之后的15个交易日，二手房成交总量仅为1394套、总面积167701.43平方米，日均仅为92.9套和11180平方米；相比6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比，跌幅则扩大到81.1%和77%。8月份交易仍然在冰点。据深圳中原地产对样本楼盘的监测数据显示，8月份样本楼盘价格指数环比7月再降，188个样本楼盘仅四成获得成交，而已成交楼盘中出现降价的占比超过六成。

深圳成为我国房地产调控的试金石，限购、限贷加上税费新政，改变了投资者的心理预期，调控可谓大获成功。

根据国家统计局9月18日公布的数据，8月份中国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。与去年同月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个。仅从以上数据，可以得出房地产调控收效不大的结论，但深圳却收到了立竿见影的效果，二手房交易税费改变功不可没。

据《新世纪》杂志报道，深圳模式有可能推向全国。

这是中央政府与地方政府博弈后利益重新分配的结果。按照2003年的中央政策预期，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，但在推行过程中，遭遇地方政府与物业持有人的强烈反对。

2008年4月，新的突破从二手房市场开始。当年4月，财政部、国税总局从模拟评税试点省市中，选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。2009年底，财政部、国税总局发文要求全国各省份均选定城市，对二手房交易环节的契税等按评估价征收。

就像一度盛传的房产加名税一样，地方政府积极性高涨。仅一年半时间，全国各省份即完成试点任务，今年7月向全国扩展，恰好与深圳二手房税收新政同步。房地产契税、营业税属于地方税收，个人所得税中40%归地方政府。当然，目前二手房税费新政预计增加的千亿元收入，无法弥补土地财政下降的不足。预计最终房地产交易20%的个人所得税的优惠会全部取消，相当于实际开征资本利得税。

同时，政策双管齐下谋略填补空缺：一方面，增加契税；另一方面，取消土地供应双轨制。据《中国之声》9月中旬报道，国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，即减少直至最终取消政府无偿划拨国有土地给使用单位，统一改为通过过招标、拍卖、挂牌等方式，有偿出让国有土地。

增加交易税费，全面开征20%的个人所得税，如果二手房新政在全国推广，将带来房地产市场的剧烈变化：二手房的成交量可能急剧下降，带动二手房价下降，最终导致楼市观望情绪加重，深圳二手房市场的冻结现象将出现在全国各地。随着税费预期的改变，从8月份开始，北京等地已经出现二手房降价销售的现象。可以预期，今年四季度，房价将继续处于下行区间，二手房市场将难以扛过严冬。

从物业税，到个人所得税的普遍征收，这是通过改变投资者预期压制房价的典型案例。在这方面，各级政府取得了空前的共识。

另一些共识让人悲哀：土地财政不仅不会摧毁，还将通过取消双轨制的办法得到固化；多如牛毛的税收不会重新清理，而会通过取消优惠等办法，获得地方政府的支持。可见，根本制度改革难，可以收效的枝节改变，容易。

王建奕 · 发表于 2011-10-5 23:05:40

马涤明：“温跑跑”将引爆地产泡沫破灭？2011年10月05日 09:41
来源：广州日报作者：马涤明
字号:T|T653人参与19条评论打印转发马涤明

近期，温州数十位昔日富商老板资金链断裂后“跑路”引发关注。媒体称，当地多位商界人士认为，投机逐取暴利使得温州商人偏离了发家时的实体经济，转而投资房地产等暴利行业，甚至不惜铤而走险借助高利贷，造成了今天的这种局面。（10月4日四川新闻网）

“温州炒房团”这几年很著名，以实体经济创业起家的老板们纷纷转行房地产。没想到温州炒房居然炒到了以高利贷集资的地步；是何等****让其可以达到对炒房风险毫无戒备之心的境界？

“天下没有不破的房地产泡沫”，这是经济学界很多学者秉持的观点，据说也已被很多事实所证实。然而，又有很多人相信，唯有中国的房地产泡沫最坚固：如果说美国的房地产泡泡是塑料做的，日本的是羊皮做的，那么，中国的泡泡很可能是用全球最坚固的皮质做的，任你吹得再大，其依然具有绝对的坚韧性。之所以坚固，当然不是说中国房地产泡泡不受经济规律制约，而是说制约房价的因素很多并非经济因素——有论者如是说。而所谓“非经济因素”，当然是指“看得见的手”了；中国楼市素有“政策市”之称，那么，中国房地产泡泡的坚固，自然是“政策市”因素使然。因此，马光远先生又说，房价坚挺的原因是各种利益导致的政策乏力所致。也就是说，调控如果有决心，坚持不动摇，支撑“泡泡”的非经济因素将不复存在，至少是支撑力会减弱。

“越调越涨”的不正常现象，一次次降价预期被继续猛涨的情形所击碎，控制房价、房地产回归理性似乎成了一次次“狼来了”的童欺。这也难怪温州那些精明的老板们固执地迷信中国房价只涨不跌，乃至大笔借进高利贷，逆调控之势继续炒房。“温州炒房团”的兴起与炒房的疯狂，以及今天有人跳楼、有人变成“温跑跑”、“温不归”，不能不说是房地产经济畸形发展的牺牲品；一位不愿具名的企业主向记者介绍，自己的工厂有1000多名员工，然而一年辛苦下来利润不足百万元，而老婆在上海投资了10套房产，8年间获利超过3000万元。10套房8年获3000万元，这是怎样的一种泡沫？整个温州炒房资金、全国的楼市投机又会炒出多少泡沫？经济发展也好，地方财政也罢，就靠这样的“支柱”——“泡沫支柱”，支撑下去不可能不破；而“温跑跑”、“温不归”现象，是不是中国楼市泡沫破裂的序幕？
相关新闻：哈继铭：中国地产泡沫不逊美国需挤泡沫港府拍地收益飙涨地产商表示楼市未有泡沫袁训会
[责任编辑：袁训会] 标签：政策市支柱温跑跑

王建奕 · 发表于 2011-10-10 09:44:41

100个城市住宅均价今年首降均价8877元/平方米分享转载 2011-10-09 17:14
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　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。

　　房地产经济学家谢逸枫表示，楼市历经国务院18个月调控，今年首次下降，说明遏制部分城市房价上涨过快趋势的预期效果正在显现。

　　9月份，很有可能成为本次调控的拐点。实际上，从目前来看，一线大城市已经出现了严重的观望潮，一些购房者现在都已经开始观望，等待房价下跌。

　　随着调控不断深入，市场将出现越来越多的开发商加入降价保量“行列”，以换取现金作为过冬的“棉袄”。

　　谢逸枫认为，今年房价不会回到2008年。谢逸枫表示，主要是今年国内外经济环境比2008年要好。由于大部分开发商的资金链相对雄厚和二三线城市限购扩容名单有限，全国600多个二三线城市，限购不到十分之一。另外，市场上旺盛的刚性需求及改善性需求购买和投资活跃，加上目前通胀率高位震荡，预测明年依然有通胀预期存在。因此，剩余三个月房价不会大幅度暴跌，全年房价保持稳中有降。

王建奕 · 发表于 2011-10-11 21:13:34

续

温州炒房客在重庆七折狂甩房产

www.eastmoney.com2011年10月10日 00:53陈富勇重庆晚报手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说查看评论(193) 　　温州的民间借贷危机渐渐发酵，投资重庆楼市的温州客开始萌发抽资套现的举动。重庆晚报记者从钢运、中原等楼市中介处了解到，目前温州炒房客在重庆挂牌出售的房源大增，国庆期间甚至还有温州客亲临重庆，以七折的幅度狂甩房产。

　　卖楼救急

主力资金潜伏股票免费看! 某些股割肉出逃肯定会后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了! 　　老太婆专程来渝

　　“国庆节前，就不断有温州客与我们联系卖房事宜。”中原地产江北片区经理蒋波告诉记者，江北片区是温州投资客比较集中的区域，2007-2010年4年间积淀了不少房源。

　　让蒋波印象深刻的是一个老太婆，“之前有过很多联系，国庆期间她亲自飞到重庆，甩卖珠江太阳城的几套房产。”老太婆告诉蒋波，自己借出去的资金在温州被人卷跑了，又遇到债主追债，只好到重庆卖楼套现，回乡救急。

　　这老太婆去年初购买的珠江太阳城，当时每平方米的均价8500元左右，后来涨到12000元。“现在老太的条件是，只要不亏本就卖。”蒋波说，这比最高价差不多打了七折。

　　据蒋波统计，在中原地产江北片区，温州客目前挂出的房源大概有百余套，“在国庆前后增加得特别明显。”

　　最大客户

　　一人抛售十套房

　　重庆规模最大的二手房中介公司钢运置业，也是经常与温州客打交道的中介，其董事长代育松也注意到温州客密集抛售房产的现象。“从九月起就比较明显，有的客户一人就拿出了10套。光在我们钢运，温州客挂出的房源就有七八百套，全市挂出的房源起码有数千套。”

　　代育松表示，温州投资客5年前在重庆楼市比较活跃，目前大多数房源都在4-5年间，有住宅，也有商铺，地点除了北部之外，还涵盖了九龙坡、大渡口、巴南等区域。至于这些温州客卖房的动机，“很多人表示目前房价上涨的可能性不大，在温州资金利率水平更高。”

　　代育松表示，这些温州客的房源，目前大部分在价格上都没有太大的让步。

　　民间借贷

　　恐现割肉卖楼潮

　　温州客集中抛售房产，对重庆楼市影响如何？

　　据悉，目前温州民间借贷的资金链出现危机，浙江、江苏、福建、广东等地都出现部分温州客卖楼套现，回乡救急的苗头。

　　代育松称，温州客的集中抛售将加剧买方的观望心理，将会导致房价的重心向下。重庆美联总经理缪鸿裕则表示，重庆房产在温州客的投资结构中占比微不足道，想依靠抛售重庆房产来解决资金危机只是杯水车薪，所以不太会出现在重庆大面积抛售房产的情况。

　　蒋波说，目前绝大部分温州投资客也在观望，不愿割肉出让。“但是，如果民间借贷事态持续发酵，温州客割肉卖楼也许是无奈的终局。”
分享此文至财迷已有193条评论我有话说 > 其他网友关注的新闻：温州出台一揽子救市措施防止中小企资金链断裂温州大批企业被指放弃实业转投房地产致危机温州25个政府工作组进驻银行业机构温州高利贷者昔日坐拥别墅宝马现哀求债主暂缓还款郎咸平：谁在侵蚀温州民间金融？温州政府各界应对跑路潮部分出逃老板有意返回温州民间借贷今年坏账或达1500亿元温州：企业联手谋自救政府推一揽子措施救市温州民间借贷乱象调查银行利息高昂融资无门

王建奕 · 发表于 2011-10-12 22:24:37

佛山楼市放宽限购紧急喊停成为史上最短政策

www.eastmoney.com2011年10月12日 06:07徐学成每日经济新闻

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我有话说

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　　白天刚出台的“放宽限购”政策，当晚就被宣布暂缓实施。这一“史上最短政策”，出现在广东佛山。
　　昨日(10月11日)，广东省佛山市下发了一则被外界解读为“放松限购”的通知，成为全国限购放宽第一城，被推上舆论的风口浪尖。（点击进入>>>微博热议房价）

　　今年3月18日，佛山市成为广东省第一个出台“限购令”的二三线城市。时隔不到7个月，为何又“出尔反尔”？接受《每日经济新闻》记者采访的分析人士认为，限购之后成交量急剧下滑，市场信心受挫，土地出让收入也受到极大影响，这是佛山“反水”的重要原因。
　　然而，更令人意想不到的是，在公布“放宽限购”消息后不足12个小时，昨晚11时24分，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，决定暂缓执行上述政策。
　　率先喊出限购“松绑”
　　昨日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(以下简称《通知》)，相关政策今日(10月12日)起生效，并要求全市严格执行。
　　对比此前出台的限购政策，《通知》作出了4处调整：一是对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；二是已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；三是本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；四是本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。
　　多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，这意味着符合一定条件的居民家庭，最多可以购置3套住房。
　　根据中国指数研究院的调查，今年9月，佛山市样本房地产项目的均价为9021元/平方米，但样本的中位数价格仅在7400元/平方米，恰好在7500元/平方米的非限购门槛之下。因此有分析人士指出，如果上述政策兑现，佛山执行了半年的“限购令”将可能瞬间瓦解。
　　佛山或是“扛不住了”
　　佛山为何如此“大胆”？亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，或许是因为佛山实在“扛不住了”。
　　公开数据显示，今年1~3月，佛山全市商品住宅销售24239套，月均销售8079套。而在9月，虽然成交价格无明显下滑，但仅售出2703套，约占前3个月平均成交量的1/3.
　　“十一”黄金周期间，佛山楼市更是雪上加霜。据泛澳地产统计，10月1~7日，佛山新房仅成交458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期剧减八成多。
　　谢逸枫指出，市场成交低迷，势必影响到开发商的信心和拿地热情，因此佛山还将面临土地出让收入不达标的可能。
　　根据《佛山市2011年度国有建设用地供应计划表》，佛山市五区今年住宅用地供应新增38.67公顷，与存量总计达到759.53公顷，但上半年仅成交163公顷，占全年计划的21.4%。
　　“救市”之举情有可原？
　　根据住建部此前的相关规定，制定限购政策的权力实际上下放到地方。即便如此，佛山市此举依然是“冒天下之大不韪”，因此，《通知》发出后，立刻被推上舆论的风口浪尖。
　　有网友在论坛上表示，此举是“欢迎炒房者”。但也有业内人士认为，在多重压力之下，佛山对限购实行“松绑”实则是“救市”之举。
　　对于外界的质疑，《每日经济新闻》记者昨日一直寻求与佛山市住建局取得联系，但截至发稿前，该部门电话一直无人接听。
　　谢逸枫认为，佛山“限购令”松绑带来的影响不可低估。首先将带来佛山楼市成交量和房价的上涨，此外，更多的投机需求和热钱将涌入佛山，其楼市将存在更大的泡沫风险。不过他也表示，对于目前土地财政偏紧的佛山来说，此举仍是一个“利好消息”。
　　正式实施前被暂缓执行
　　然而，在公布“限购松绑”消息后不足12个小时，昨晚11时24分，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》(佛建管[2011]205号)”。
　　此时，距离该文件正式实施只有30多分钟。
　　有市场人士分析认为，在房地产调控处于重要转折关头的时候，佛山地方政府的“松绑”有公然挑战中央调整政策之嫌。因此，这次被暂缓或许是收到了来自各方面的施压。
　　另外，这一“短命”政策匆匆收场，也让部分人对该地方政府的政策权威性产生了质疑。

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王建奕 · 发表于 2011-10-12 22:26:20

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王建奕 · 发表于 2011-10-14 20:49:06

月降100万紧急抛售温州投资客上海集体大逃亡？

www.eastmoney.com2011年10月14日 10:03徐健柳九邦第一财经日报手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说查看评论(215) 　

　“新湖明珠城的一套房源，最初挂牌620万元，接着房东主动降到540万元，后来见有购房者诚心想买又降到520万元，一个月时间降了100万元！房东私下告诉我，如果有客户真想买，价格还可以进一步商量！”

　　近日，德佑地产紫云店经理张麟向《第一财经日报》记者独家透露，在温州开投资公司的李老板由于公司资金链告急，一次性抛出了包括上述房源在内的7套沪上房产，开价均比市价低10%左右。

主力资金流分析（10/14）某些股割肉出逃肯定会后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了! 　　事实上，李老板的遭遇并非孤例。自温州民间借贷危机曝光以来，类似的案例就开始在上海楼市频频出现。如今，在二手房搜索网站安居客上，“温州客缺钱急抛”、“温州老板跳水价”、“温州客急抛套现”等甚至已成为许多挂牌出售房源的招牌字眼。

　　记者从沪上多家知名中介了解到，近期“温州客急抛房”的降价幅度大多达到10%以上，并且，多数业主表示若客户诚心购买，仍有进一步的议价空间。

　　温州投资客“断臂求生”

　　张麟第一次接到李老板的抛盘委托，是在今年9月。据介绍，李老板在其门店挂牌的7套房产中，4套位于新湖明珠城、1套位于嘉定、另两套则位于浦东。

　　张麟透露，前几年“玩资金”风生水起的李老板在2009年底时购入上述房产并持有至今。然而，近来由于温州民间借贷隐现崩盘征兆，部分民营企业资金链断裂，负债累累，李老板的公司亦不能幸免。

　　“由于当初买房时贷了七八成的房贷，巨大的还款压力加上近期资金链紧张，在上海拥有10余套房产的李老板，最终决定马上将7套手续齐全的房产抛售。除此之外，由于部分房产是用别人的名字购买，他决定在办好相关手续后，再将在上海的房产清仓。”张麟告诉记者，李老板挂牌的房产，多是位于小区中心地带的高层优质房源。“李老板现在的挂牌价就只要31000元/平方米，并且可能还有进一步的议价空间。”

　　记者从沪上一家知名机构获得的数据显示，新湖明珠城近期大部分成交房源的成交价约在35000~37000元/平方米。粗略估算，李老板挂牌的房源，确实都有至少一成以上的降幅。

　　越来越多的迹象显示，温州投资客开始从上海集体“逃亡”。

　　汉宇地产松江大学城分行的李经理透露，浙江温州等地投资客抛售的现象在7、8月份已出现，近期也还时有发生。国庆长假期间，他还接待了一位急于抛房的温州房东，一套保利西子湾的两房，开价同样比市场价低了10%。

　　除了松江新城之外，洋泾、金外滩、古北等板块也出现了类似的情况。德佑地产金外滩店经理廖敏表示，近期来挂牌卖方的温州客特别多。汉宇地产浦东区域张杨分行经理蒋船君亦告诉记者，其负责的板块，近期二手房挂牌中，温州客占了20%以上。

　　“捡皮夹”者寥寥

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现在的房价总体走势比较平稳，对于温州投资客来说，短期内套利空间已经不存在了。“按照目前的市场状况，现在抛和三四个月后卖，有可能是同样的结果，在资金紧张的情况下，当然越早出手越好。”

　　但出人意料的是，对于降价幅度可观的“温州客急售房”，购房者似乎并不是“很上心”——目前为止，上述李老板急售的7套房源仍无一成交。

　　有业内人士指出，温州投资者已开始从“需求方”向“供应方”急剧转变，资金链紧张的程度表露无遗，这也是买房市场反应冷淡的原因之一。

　　“一下子抛出来好几套，给客户感觉太好，客户反而出不上价。”张麟对记者表示，由于“贱价抛盘”已经成为普遍现象，近期来看“急售房”的客户反而显得不紧不慢，不急于出手。

　　“现在来看房的大多是刚性需求或者是置换型需求的，并且普遍出手谨慎。房价越往下走，客户出手越犹豫，价格下来了，客户的心理也会发生一些变化，认为价格还可以继续谈。”蒋船君亦对记者表示，面对“急售房”的低价诱惑，来看房的客户普遍反应冷淡。近期少数几套成交的“温州客急售房”，也多是在房东的不懈努力下完成的交易。

　　据介绍，在温州经营贸易公司的杨先生在上海拥有多处房产，近期因为公司资金周转困难，不得不以抛售房产的方式来回笼资金，其中一套浦东洋泾板块明珠苑2房房源挂牌228万元。但得知买家购买意愿较低后，主动降价23万元至205万元。此后经过沟通，杨先生再次让价2万元，最终以203万元成交，降价幅度高达11%。

　　对于客户的冷淡反应，张宏伟表示，温州投资客此前购房青睐于大户型高总价，因此如今抛盘多数房源总价偏高，价格下调未必能引起刚需购房者的关注。而对于中小户型房源，在普遍看跌房价的背景下，购房者出现犹豫的心理也很正常。
12 下一页分享此文至财迷已有215条评论我有话说 > 其他网友关注的新闻：担保业温州论道民间借贷出路几何温州银行企业贷款年利率平均下降超过1个百分点从借贷危机透视温州经济转型之痛25家银行“救火”温州微企远水不断近水短缺浙江银监局澄清：温州银行业资产质量无忧温州老板“跑路”的政策诱因温商之痛真相：谁制造了温州“病人”月降百万急抛售温州投资客上海集体大“逃亡”？“温州式危机”尚远银行断流暗埋“跑路潮”风险温州房东“急哭了” 投资者逃离楼

王建奕 · 发表于 2011-10-20 13:43:34

续

刘明康：即使房价下跌四成银行业风险仍然可控

www.eastmoney.com2011年10月20日 09:00侯美丽中国经济时报手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小　　中国银监会主席刘明康今天在CEO组织峰会上进行主旨演讲时表示，最新压力测试显示，即使在房价下跌40%的情形下，银行业总体风险仍然可控。他还表示，目前房价跌幅连10%都还没到。（点击进入>>>微博热议房价）

　　刘明康解释了自己的信心来自于以下几个因素。

主力资金流分析（10/19）某些股割肉出逃肯定后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了! 　　第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

　　第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。

　　第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比LTV”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　“这些都表明我国房地产贷款总体风险可控。另外，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。”刘明康说。

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　　刘明康：继续严格执行住房差别化信贷政策

　　19日，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示，中国银行业需要审慎对待地方政府融资平台贷款、房地产贷款、影子银行业务等领域的潜在风险，以及民间融资活跃等问题。其中，他再次强调重视房企贷款风险，严控大型房企集团贷款风险，预先布局高风险房地产企业风险暴露。

　　刘明康认为，目前房地产企业贷款总体风险可控，但银监会依然对各金融机构提出严格的监管要求和信贷标准，包括土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款。

　　在银监会对商业银行监管要求的提升下，据了解，目前部分地区房地产开发贷款已经按150%计算风险权重，且房地产开发贷利率也已上浮30%-50%。同时，今年第四季度，信贷额度普遍吃紧的情况下，银行还主动上浮了按揭贷款利率，中金调研报告显示，目前按揭贷款利率普遍是一套房上浮10%，二套房上浮15%-20%，且首付达到30%-60%。

　　对于按揭贷款，刘明康指出，继续严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策，引导民众增进理性。在支持居民“自住性”住房消费的同时，着力抑制非理性的利用杠杆的投资和投机需求。

　　同时，他也再次强调，银行业金融机构需认真贯彻落实国务院决策部署，本着商业原则和审慎性要求，加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，有力缓解中低端住房压力。

　　截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

　　“我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右。”刘明康表示，“从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款‘贷款房价比(LTV )’低于80%，按揭贷款平均‘偿债收入比’为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。”

　　另外，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率低于2%，不少地区继续呈下降趋势。刘明康称，未来，银监会将继续督促银行不定期开展房地产贷款压力测试，根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。(经济参考报)

王建奕 · 发表于 2011-10-20 13:45:35

不论国家。集体。单位。贪官出来大小问题，都是以国家等名义有呐穗人等人民来埋单

王建奕 · 发表于 2011-10-31 13:06:10

续

记者亲历上海楼盘降价潮：老业主攻占售楼处
www.eastmoney.com2011年10月31日 07:40城市信报

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10月 29日晚，上海市，长宁路绿地地产售楼处，地上一片狼藉。特派记者李晨摄　　怕业主闹事，售楼处难进入
　　10月28日，记者来到了嘉定新城区。刚下地铁，一片在建楼盘吸引了记者注意。巨幅广告写着“首付25万元，买三房”，还附着楼盘销售电话。单是在地铁站周边就有4家在建楼盘，其中包括了绿地秋霞坊。沿着双单路，步行500米便是绿地秋霞坊(以下简称为绿地)在建楼盘。该楼盘有两个售楼处，一个在楼盘现场，另一个在市区长宁路附近。

　　在现场售楼处门口，四名保安人员很严肃地打量进出售楼处的每一个人。门外面是装扮统一的代理商销售人员，胸前都挂着工作牌。前来购房的市民在销售人员的介绍下方可进入售楼处。不时有市民被拦在门外，不让进入。门口代理商销售人员伍先生告诉记者：“前几天老业主一直来闹事，开发商很谨慎。没有人介绍根本进不去的。”
　　无奈之下，记者在门口找到了置业顾问刘先生。一看记者的打扮，还背着行李包，刘先生说道，“你是路过看房子的？看着不像老业主。”记者顺利进入了售楼处。在售楼处，记者看到，10多名购房者正忙着看户型图，咨询置业顾问周边情况。记者拿到了一份宣传单。上面写着“团购价1.25万元/平方米起，引领全上海性价比”。
　　价格不公示，晚上开盘
　　“现在均价多少？都有什么户型？”“两房、三房的都有，现在价格比较优惠。”“先看看两房的吧。”置业顾问递给记者户型图，双南朝向，面积95平方米，总价100多万元，需要首付40多万元。
　　“咱们楼盘什么时候开的盘？现在房源还多不多？”“昨天晚上进行的团购，现在房源不多了。”“为什么晚上开盘？”“老业主过来闹事。”对于记者的问题，置业顾问如实进行了回答，并且说，“你如果真想买的话，就赶紧订下来，价格随时会调整。”“我今天是第一次过来，有没有样板间？具体房源的价格是多少？”“没有样板间，如果你买的话，可以看一下价格，不买的话，不方便给你看。”在记者再三咨询下，刘先生告诉记者，价格得1.3万元多，不同户型价格不一样。“我回去考虑一下，周末再过来看看。”“你看好了，就给我打电话，周末就不要过来了。”“周末咱们不开门吗？”“开门，不方便，周末老业主都有时间，肯定来售楼处。”临走时，刘先生递给记者一张名片。
　　走出售楼处，记者又来到了马路对面的龙湖郦城楼盘。在路边，“龙湖盛大开盘”的广告栏还在。然而售楼处却非常冷清，沙盘被一层黑布盖着，也是没有价格公示。代理商销售人员解释说，房子已经没几套了，搞团购都卖完了。售楼处门口贴着的告示说明了一切，“楼盘搞团购活动已经结束。”
　　团购名义下楼盘大降价
　　记者登录“上海市网上房地产”查询发现，绿地嘉定新城项目备案名为“臻品嘉园”，早在去年年底便推出了第一批房源，有210套。随后，今年1月份、4月份、10月份又三次推出了房源。数据显示，目前该楼盘仍有401套房源在售，总房源为975套。价格方面，项目申报价格区间为1.65万元~1.99万元/平方米，价格可浮动 20%。
　　然而10月份该楼盘却以团购价1.25万元/平方米对外销售。对于团购问题，在绿地售楼处门外，上海汉宇房地产顾问公司的销售人员伍江淮告诉记者，开盘的时候都能享受到团购价，现在价格可能比前几天高了。老业主天天过来抗议，27日晚上才离开的，当天晚上又进行了团购活动，现在买还能选到房子。
　　29日上午的时候，在绿地售楼处现场，代理商销售人员田静在等她的客户。过一会她要带客户进售楼处选房子，价格大约是 1.3万元/平方米，也可以享受到团购价。
　　无独有偶，龙湖项目也是这样。一则宣传广告这样写着：限时限量拼团购，1.2万元/平方米，最后58席。上周的时候，龙湖也是通过团购进行了低价销售。去年龙湖的价格也是1.7~1.8万元/平方米，而现在均价是1.3万元/平方米。
　　“团购就是一个幌子，几个人一块去买，都可以享受到团购价，实际上就是赤裸裸大降价。我是去年买的，现在还没有拿到房子，明年才能交房。”龙湖老业主陈女士说道。
　　最牛代理人员赚46万元
　　不可否认，团购大降价后，很多市民加入了哄抢行列。单是从数据看，10月份，绿地项目已经签约了80套房子。而在之前没降价的时候，5月份成交量为4套，6月份成交量为6套，7月份成交量为13套。据绿地老业主黄英华介绍，上周的时候，绿地偷偷进行团购活动，售楼处全是购房者，推出的房子都被抢了。
　　低价房引来了众多代理商。在上海，众多代理商实际上就是中介机构，他们也可以代理销售新房，而且可以同时代理多家新楼盘。在绿地和龙湖降价后，他们蜂拥而至，在售楼处外面疯狂拉客。28日下午，在绿地售楼处门外的路口，10多名销售人员拿着楼盘宣传单在寻找购房者。只要有市民路过，他们便上去询问是否是来买房子的，然后给市民介绍楼盘情况。只要购房者在他们介绍下到售楼处买了房子，佣金就有了，提成比例与卖二手房相差无几。
　　“房子这么火爆吗？这才几天就都卖完了。”和宋明苏一起的另一位销售人员回答说，“都被抢光了，最多的代理商这几天就赚了46万元，现场签约后给现金1万元，佣金另算。”
　　三家大鳄都玩降价
　　不止是龙湖和绿地楼盘玩降价，上海多家楼盘都进行了降价。位于浦东外环线附近的中海楼盘，由之前的2.2万元/平方米降到了团购价1.6万元/平方米。为此，老业主也进行了抗议活动，值得注意的是，中海也是在晚上进行的开盘活动。该楼盘最早预售许可证在今年4月份取得，当时开发商还没有降价，毕竟限购调控才刚开始。然而半年后，楼盘就大幅降价了。
　　另外，市区楼盘鹏欣一品漫城二期目前在售尾盘，均价33000元/平方米左右，联合搜房网推出特价房源，优惠105万元，一共5套房子。逸翠公馆目前在售104平方米的两房和111平方米的三房，均价2.8万元/平方米，最高9折优惠。绿地上海启航社均价9200元/平方米，搜房会员独享9.2折优惠。鼎鑫名流苑目前在售房源均价22000元/平方米，最低享受8折优惠。毕加索小镇购房享优惠，搜房会员满20人享2500元/平方米优惠、40人享3000元/平方米优惠。
　　开发商涉嫌违规
　　在采访中，记者发现，几家楼盘采取的躲猫猫开盘方式涉嫌违规。绿地秋霞坊项目，现场根本没有价格公示，新开房源更是没有公示表。每套房子的具体价格购房者根本看不到。
　　根据上海市的规定，对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。标价内容应该真实明确、字迹清晰、标示醒目。标价方式应当为标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
　　另外，对于楼盘大幅降价的问题，记者了解到，虽然房管部门规定浮动不能超过20%，但开发商仍可通过申请变更申报价规避风险。

凤在桐 · 发表于 2011-10-31 13:48:01

很好。

道光居士 · 发表于 2011-11-1 09:04:22

说一千道一万，房价不会降，降也是表象，象征性的，真得房价要是大幅跌下来，ZF形象不就完蛋了么。GDP怎么上来，靠什么维持GDP?官员的业绩怎么办，地产商挂掉，土地那个买？官员怎么上位？官商怎么交易？这个GP,ZF,,,,,,,,

王建奕 · 发表于 2011-11-2 17:44:49

珠海信号：房地产调控继续从严

www.eastmoney.com2011年11月02日 00:04赵飞飞纪睿坤21世纪经济报道

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　　10月份的最后一天，珠海突然宣布实行房地产“限购”政策。（点击进入>>>微博热议房价）
　　几乎没有给市场反应时间，次日，也就是11月1日就开始执行，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。

　　与此同时，珠海另出一则“限价令”：11月1日起，珠海房地产开发企业报备预售价格若超过该市2011年度房价控制目标11285元/平方米，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
　　“这是一个很重要的信号，证明房地产调控中央监督地方是绝对不能放松，珠海信息同时也告诉大家，估计到明年上半年，调控都不可能有明显的放松。”广州市社科院经济研究所研究员，广东省房地产协会常务理事谈锦钊如是说。
　　珠海信号
　　在全国一线城市房价纷纷告跌的时候，珠海却突然宣布实行“限购”，而且此举是在珠海2011年土地出让收入降幅达50%的情况下做出的艰难决定。
　　“今年珠海房价涨幅目标是11%，目前已经接近10%，”一位知情人士对记者透露，临近年终房价考核是珠海出台限购的主要原因，而珠海此举或为全国城市效仿，毕竟大部分城市今年房价考核目标都面临压力。
　　中国指数研究院院长陈晟告诉本报，珠海此前没有限购，又有港珠澳大桥、横琴岛开发等概念支撑，珠海上半年涨幅为10%。
　　与此同时，搜房网一项调查数据表明，目前大部分一二线城市刚性购房需求仍很旺盛，在其组织的一场名为“我们都爱北京”第二季暖冬置业大行动上看房报名人数3811人，到场2743人。
　　陈晟表示，虽然主要城市房屋成交量萎缩很厉害，但决不可小看随时准备爆发的各类购房需求潜力，相比北京来说，珠海如果不实行限购，其具有刚性和投资性双重购房需求。
　　事实上早在2010年，珠海商品房均价猛涨38.4%，被广东省住房和城乡建设厅领导点名。
　　珠海市房地产行业协会统计数据显示，2010年珠海市新盘成交均价为香洲区10155元/平方米，金湾区3447元/平方米，斗门区4552元/平方米，明显香洲区房价整体高于其他区域。
　　谈锦钊表示：“所以针对香洲区的限购是最有效的，另外几个区域经济情况不如香洲好，这样的限购针对性强。”
　　值得注意的是，2010年，珠海土地出让金高达203.9亿元，而今年前10个月土地出让收入未满100亿元。
　　今年下半年珠海市政府投资计划中，新建在建项目用款计划43.1亿元，其中需从土地收入中安排24.6亿元，占计划57.07%；市本级需偿还政府投资计划债务资金10.8亿元，其中近10亿元是从土地收入中安排。
　　调控继续从严
　　10月底以来，市场关于中央将放松房地产“限购”政策的传闻不绝于耳。
　　北京中原地产分析师张大伟介绍，此前全国人大会议关于保障房的专题会议上，人大委员与住建部部长等人士就限购问题的论辩，被外界误读为限购政策将会放松。
　　此前，佛山、大连、海口等城市曾不同程度放出放松“限购”的风声。
　　合生创展天津地区公司副总经理陈维明日前在“合生京津中央别墅区媒体见面会”上表示，如果房价继续下调，那保障房入市的价格也将随之下调，在通货膨胀的大背景下，地方政府保障房建设的压力也将增大，保障房配建模式将很难推进。
　　陈维明表示，在楼市调控、众房企面临资金之殇之时，房企生存之道主要有两条，一个是降价促销的高周转模式，另一条就是不断挖掘土地潜在价值的高品质开发之道。
　　以合生京津中央别墅区为例，项目于2003年拿地，合生预计用10年甚至更长的时间去经营，并把原来的盐碱地打造成为一个集高尔夫球场、体育中心、国际酒店和温泉度假村等休闲与度假圣地。
　　然而，就在市场人士纷纷揣测房地产调控或放松、限购政策年底或将退出之时，国务院总理温家宝10月29日强调继续从严执行房地产调控政策，巩固楼市调控效果。这次国务院高层表态，相距上一次要求从严执行楼市调控政策的表态只差9天。
　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，虽然各大房企大幅降价促销，不过整体来看，房企资金没有问题，只不过存在结构性差异。1-7月，很多大企业的商品房销售额同比增幅超过50%，手中持有大量的现金。而降价促销，更多的是为了明年的扩展经营。
　　一位接近住建部的知情人士介绍，个人住房信息系统也只在试点城市开展，并且还处于试运营阶段，其中标准不一、各部门的协调，数据统计以及无法兼容的问题非常棘手，短期内解决的可能性不大，限购令短期内也不可能松动。
　　上述人士进一步表示，住建部也将密切观察地方政府楼市调控的异动，一旦出现，将对地方政府责任人进行约谈。

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王建奕 · 发表于 2011-11-2 17:48:28

温总现在想在任内1，2年讲准房价的话很有可能。网上的对话令温总与我们刻骨铭心：

房价问题总理说了不算，总经理说了算。

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